Si tienes pensado comprar o vender un inmueble, no te pierdas nuestro artículo sobre qué es un contrato de arras, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes para cada parte del proceso de compraventa.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras o arras, es un contrato privado entre el vendedor y comprador donde se pacta la reserva de la compraventa de un inmueble, entregando una cantidad de dinero en concepto de señal.
Diferencia entre contrato de arras y compraventa
Existe una tendencia a confundir el contrato de arras con el contrato de compraventa. A continuación, te explicamos las principales diferencias entre ambos:
- A través del contrato de arras no se puede realizar la transmisión del inmueble que aparece en el contrato. Por norma general, el comprador, si renuncia, perderá la cantidad de dinero entregada. No es un simple anticipo de un precio aplazado. Como veremos más adelante, las condiciones variarán dependiendo del tipo de contrato de arras.
- Con la firma de un contrato de compraventa, la resolución sólo es posible por incumplimiento de la otra parte, o bien, por causas específicas del contrato. El motivo es la transmisión del derecho de propiedad, y la compra sería firme y definitiva, es decir, no existe modo de echarse atrás.
Tipos de arras
Existen tres tipos contratos de arras para la compraventa de una propiedad:
Cuándo utilizar cada tipo de arras
Las arras penitenciales
Son el tipo de arras más usadas. Su firma permite a las partes desistir o desvincularse del contrato. El vendedor debe devolver al comprador el doble de la suma recibida en caso de que desee cancelar el proceso. Por otro lado, el comprador perderá la suma entregada si decide echarse atrás.
Las arras penitenciales se recomiendan cuando la firma de las escrituras está condicionada a la aprobación de una hipoteca por parte del banco o cuando no existe seguridad de que se vaya a formalizar el proceso de compraventa.
Las arras confirmatorias
El dinero entregado representa una señal del contrato o un anticipo del precio pactado por la venta del inmueble.
Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato. En caso de incumplimiento, se subsana con lo dispuesto en el Código Civil sobre incumplimiento de obligaciones. La parte perjudicada puede exigir una indemnización que deberá determinar un juez, o la venta de la vivienda, mediante la presentación de demanda.
Antes de firmar este tipo de contrato, es necesario tener en cuenta que no da derecho a desistir.
Las arras penales
Las partes pueden establecer que el comprador que incumple el contrato perderá las arras entregadas, y que el vendedor podrá exigirle el cumplimiento de contrato y una indemnización por daños y perjuicios.
En el caso contrario se da la misma situación, solo que el vendedor tiene la obligación de devolver el doble de la cantidad.
Las arras penales tampoco dan derecho a desistir del contrato, por lo que se recomienda si ambas partes están seguras al 100% de querer formalizar la compraventa.
¿Qué tipo de arras conviene al vendedor?
Por lo general, las arras penitenciales son la mejor opción para el vendedor. A pesar de ello, este debe valorar si puede asumir la suma de dinero doblada en caso de que llegue otro comprador o si desea desistir.
¿Qué tipo de arras conviene al comprador?
En caso del comprador, también se recomienda la firma de las arras penitenciales, siempre que esté muy seguro de que desea ese inmueble, o bien, si está dispuesto a perder la cantidad de dinero entregada en caso de romper con el acuerdo.
Otra opción es el contrato de reserva que obliga a ambas partes y no permite rescindir. De este modo, la venta será directa y obligada.
¿Qué tipo de arras cumple propiamente una función de garantía?
El tipo de arras que cumple propiamente una función de garantía es la penitenciaria, puesto que el dinero que deposita el comprador realmente sirve de garantía para ambas partes: el vendedor se queda con la cantidad íntegra en caso de que el comprador desee cancelar el proceso, y este último recibirá el doble si se produce desistimiento por parte del propietario.
¿Qué tengo que hacer antes de la firma de arras?
Antes de la firma de arras es necesario tener en cuenta algunos aspectos:
- Se recomienda visitar la vivienda con un técnico para verificar que se encuentra en buen estado.
- Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Si no quieres pasar por sorpresas desagradables, solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. De este modo, te asegurarás de quién es el propietario y qué cargas tiene.
- Solicitar el IBI. Solicita al propietario el justificante de pago del IBI para comprobar que no existen impagos de este impuesto.
- Analiza el contrato de arras por si fuese necesario introducir modificaciones.
- Por último, no olvides revisar la versión definitiva antes de firmar las arras.
¿Dónde se hace un contrato de arras?
Si el inmueble se vende a través de una inmobiliaria, esta se encargará de redactar el contrato de arras. Este proceso es el que se suele seguir en la mayor parte de los casos.
Otra opción es firmar el contrato de arras en notaría o a través de un abogado especialista en temas inmobiliarios, opción esta última más recomendable. Debemos tener en cuenta que esto supondrá unos gastos extras.
Por último, también cabe la posibilidad de que sea el propio vendedor quien redacte el contrato, pero deberá ser muy cuidadoso con la redacción. Esto suele ocurrir cuando la vivienda se vende entre particulares. No obstante, si no tiene experiencia en ello, lo más sensato es que delegue esta tarea a un profesional.
¿Quién hace el contrato de arras?
Por norma general, el contrato de arras se hace entre el comprador y el propietario del inmueble.
¿Quién redacta el contrato de arras?
¿Qué cantidad se entrega como señal o arras en un contrato de este tipo?
No existe una cantidad determinada obligatoria, pero lo habitual es que se entregue entre un 10% o 15% del precio final de la vivienda. No obstante, dicha cantidad puede variar en la negociación.
En algunas ocasiones, el vendedor puede solicitar un importe alto para asegurarse de que el comprador está realmente comprometido con la propiedad y que no se echará atrás.
Además, ten en cuenta que también se debe señalar en el documento un plazo concreto para llegar a la firma en notaría, aunque existe la posibilidad de prórroga.
¿Quién hace entrega de esa cantidad en el contrato de arras?
Evidentemente, el contrato de arras lo paga el comprador de la vivienda, ya que la cantidad servirá como señal y compromiso de que continuará con el procedimiento.
A pesar de que existen diferentes tipos de arras, por lo general, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, este deberá abonar la cantidad depositada por duplicado. Si es el comprador quien se echa atrás, perderá el dinero que ha entregado en concepto de arras.
¿Quién paga el contrato de arras?
Depende de lo que negocien las partes ya que, por lo general no hay ninguna norma que regule el reparto de este gasto entre la parte compradora y vendedora, como sí existe por ejemplo para regular los gastos del otorgamiento de la compraventa: los de primera copia y escritura matriz le corresponden al vendedor.
Normalmente en el caso de que ambas vengan a contratar los servicios de un abogado para la elaboración del contrato de arras los costes se suelen dividir por mitad. Normalmente como el contrato de arras es un documento que actúa como facultad resolutorias (arras penitenciales), facultad indemnizatoria (arras penales) o hace prueba de entrega de cantidad de dinero a cuenta y de la voluntad del comprador de querer comprar (arras confirmatorias), es recomendable dejar a la parte compradora su redacción y, a tal efecto, los costes que pueda suponer.
No obstante, antes de firmarlo, se deben tener en cuenta ciertos aspectos como el método de pago, la cantidad y las consecuencias del incumplimiento.
El contrato de arras, ¿Se paga en efectivo?
¿Cómo se pagan las arras?. Es posible abonar el precio del contrato de arras en efectivo hasta cierta cantidad, siempre que quede constancia de los medios de pago que se han empleado, por ejemplo, en el propio contrato aparecerá reflejado que la cantidad ha sido entregada y recibida en metálico y no por otros medios como la transferencia bancaria.
Debemos tener claro que la cantidad de dinero se paga en el momento de la firma del contrato de arras.
Respecto a la legalidad, se ha producido un cambio con la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. De este modo, la cuantía máxima para poder pagar un producto o servicio en metálico es de 1.000 euros en caso de que una de las partes actúe en calidad de empresa o profesional. No obstante, el límite de pago entre particulares que se establece es de 2.500 euros por cada operación.
En caso de que el pagador sea una persona física con domicilio fiscal fuera de España y que no actúe como empresario o profesional, la cantidad se eleva hasta los 10.000 euros.
Incumplir estas limitaciones conllevará a una sanción administrativa, tanto para la persona que abona como para aquella que lo recibe.
Fuera de estas situaciones, recomendamos siempre realizar el pago de las cantidades a entregar en el contrato de arras mediante un medio de pago que deje constancia quién emite el dinero y a dónde va destinado (por ejemplo, transferencia bancaria, cheque bancario nominativo,…)
¿Cómo hacer un contrato de arras?
La información mínima que debe tener un contrato de arras:
- Datos personales de vendedor y comprador.
- Descripción del Inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero de la señal.
- Tiempo máximo para determinar el contrato de compraventa.
- Compromiso, en su caso, de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Repartición de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
Antes de proceder a la firma de un contrato de arras es necesario tener en cuenta ciertos factores para que tenga validez y no se produzca ninguna sorpresa desagradable:
- Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Para ello bastará con solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad.
- Solicitar información sobre el IBI. Puedes pedir un justificante de pago de los últimos recibos del IBI.
- Consultar el catastro para encontrar información de la vivienda.
- Información sobre los gastos de la comunidad y las derramas.
- Analizar todos los puntos del contrato de arras antes de firmar. Asegúrate de que el documento que firmas es la versión final.
Por supuesto, para que el contrato de arras tenga validez ha de estar firmado tanto por el comprador como por el vendedor. De este modo, indican que están de acuerdo con todas las cláusulas.
¿Puede una inmobiliaria firmar un contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato firmado entre el comprador y el vendedor donde ambas partes pactan los términos en los que la compra se llevará a cabo. La inmobiliaria a veces actúa como intermediadora entre las partes para facilitar que la compraventa se lleve a cabo, a veces participa siendo depositaria de cantidades entregadas por las partes para la futura compraventa o bien firmando en nombre y representación de alguna de ellas.
Suele ser habitual que previamente a la firma del contrato de arras la inmobiliaria firme con la parte compradora un documento de reserva del inmueble, con el fin de retirar de la comercialización dicho bien a la espera de firmarse un contrato de arras o la compraventa entre las partes. De ahí que el papel de la inmobiliaria en el proceso de compraventa es muy importante y primordial.
¿Quién se queda las arras, la inmobiliaria o el vendedor?
Por norma general, los compradores depositan las arras en la cuenta corriente de la inmobiliaria y está se queda con las arras hasta que las ingresa al vendedor.
¿Puede la inmobiliaria quedarse con las arras?
Por lo general, si el comprador incumple, este perderá el importe de las arras y el vendedor se quedará con dicha cantidad, mientras que, si el vendedor es el que inclumple, este debera de abonar al comprador el doble del importe entregado inicialmente.
¿Es legal que la inmobiliaria se quede con las arras?
Una de las dudas más frecuentes es quién se queda con las arras. Según la norma general, si la parte compradora decide no continuar con la compraventa, el dinero que ha depositado lo perdería y se lo quedaría el vendedor. Cuando es este último quien no desea continuar con el proceso, deberá devolver la cantidad que el comprador ha depositado en señal de arras, pero duplicada. En conclusión, la inmobiliaria no es quien se queda con las arras.
Por otro lado, es necesario tener en cuenta que existen diferentes tipos de arras, por lo que, antes de proceder a la firma, ambas partes han de conocer y comprender cada cláusula, y lo que implica la renuncia.
¿Dónde se firma el contrato de arras?
Respecto a dónde se firma este contrato, suele ser habitual firmarlo en un lugar privado designado por las partes como puede ser un despacho de abogados o la oficina de la propia Inmobiliaria. A veces puede darse el caso de firmarse en notaría y últimamente hay tendencia a ser firmado mediante medios digitales.
Sobre la posibilidad de firmar el contrato ante un notario, será el propio notario el que se encargue de explicar y proporcionar el contrato a las partes implicadas.
¿Cuándo se firma el contrato de arras?
Cuando el comprador decide que desea reservar la vivienda, se procede a la firma del contrato de arras. Tanto él como el vendedor manifiestan la voluntad de llevar a cabo la operación en un plazo determinado. Es decir, este documento queda firmado antes de formalizar la compraventa ante notario.
¿Cuánto se pide en un contrato de arras?
No existe una cantidad concreta que deba entregarse de forma obligatoria. No obstante, lo habitual es pedir el 10% del precio de la vivienda.
En caso de que el comprador no desee perder el inmueble, es probable que deposite un importe alto para convertirse en una gran competencia ante otros posibles interesados.
Como conclusión, el contrato de arras es un pacto libre, por lo que las cantidades fluctúan en cada situación.
¿Qué debe de incluir un contrato de arras?
Los datos que debe contener un contrato de arras son los siguientes:
- Datos del vendedor, comprador.
- Datos del inmueble que se pretende vender.
- Precio del inmueble y forma de pago.
- Distribución de los gastos entre el vendedor y comprador, y las obligaciones fiscales.
- Importe y tipo de arras.
- Plazo para formalizar la compraventa ante notario.
¿Tiene validez un contrato de arras si no está firmado por el vendedor?
Si el contrato de arras no está firmado por el vendedor no tendrá validez.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
Las agencias inmobiliarias sirven de intermediario entre el comprador y el vendedor. Una de sus misiones es aconsejar a ambas partes y asesorarlos en todo lo que necesiten. No obstante, hay clientes que desean obtener una mayor garantía con el fin de que no se produzca ningún problema y de llegar con las condiciones pactadas el día de la firma.
Cuando se realiza un contrato de arras, entregamos una parte de nuestros ahorros a una persona que no conocemos prácticamente de nada. A pesar de ello, es cierto que la firma de dicho documento ya proporciona cierta seguridad tanto al comprador como al vendedor.
Existen diferentes tipos de arras, pero, por lo general, cuando el comprador se echa atrás del acuerdo pactado, pierde la señal. Si es el vendedor quien decide no continuar con la compraventa, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado.
A continuación, te revelamos cuáles son las ventajas y desventajas de firmar un contrato de arras ante notario o directamente en la agencia inmobiliaria.
¿Quien firma el contrato de arras?
El que vende el inmueble y el que la compra. El vendedor tiene que ser el titular de la vivienda en el Registro de la propiedad.
Ventajas y desventajas de firmar un contrato de arras sin notario
En primer lugar, te mostramos las ventajas y desventajas de firmar un contrato de arras sin notario:
No hay que abonar costes
La principal ventaja que encontramos sobre firmar un contrato de arras sin notario es que no será necesario abonar los costes. Esto permite un mayor ahorro del proceso.
No es necesario desplazarse
Si las arras se firman en la agencia inmobiliaria, no es necesario que ambas partes se desplacen hacia la notaría. De este modo, el proceso se agiliza.
¿Realmente es seguro?
En cuanto a las desventajas, debemos mencionar que aporta una menor seguridad que cuando la firma se lleva a cabo ante notario, ya que este puede garantizar quiénes son las partes que verdaderamente han firmado dicho contrato y la validez de sus firmas al identificarse ante el mismo.
No obstante, muchos clientes han depositado su confianza en la agencia inmobiliaria que se encarga de la compraventa y no han tenido ningún tipo de problema.
En caso de que tengas dudas sobre si realizar la firma ante notario o directamente con tu inmobiliaria, plantéate las siguientes cuestiones:
- ¿La agencia me transmite seguridad?
- ¿El agente inmobiliario me ha guiado y asesorado hasta el momento durante todo el proceso?
- ¿Comprendo todas las cláusulas del contrato y las repercusiones que tiene en caso de incumplimiento?
Ventajas y desventajas de firmar un contrato de arras ante notario
Estas son las ventajas y desventajas de firmar un contrato de arras ante notario:
Informa detalladamente de las cláusulas
Los clientes pueden mostrarse reticentes a la hora de firmar este contrato debido a que no conocen ni comprenden con exactitud todas las cláusulas.
Este profesional tiene como misión informar a las partes implicadas para que comprendan cuáles son sus obligaciones y derechos.
Además, también informará de los plazos, la documentación necesaria, la posibilidad de prórroga, etc.
Te asegura de que la vivienda esté libre de cargas
Algunas agencias utilizan una simple copia que encuentran por internet para firmar el contrato de arras. De ahí a que ese documento pueda decir que la vivienda se encuentra libre de cargas y, sin embargo, está gravada con hipotecas, embargos, etc.
Si la firma se produce ante notario, el comprador tendrá una mayor seguridad respecto a este suceso.
La firma ante notario otorga seguridad jurídica
La figura del notario proporciona al proceso de compraventa una garantía adicional junto con la firma de las arras, es decir, le otorga una seguridad jurídica.
La parte compradora paga los gastos
Como hemos mencionado anteriormente, acudir a notaría conlleva unos gastos extras.
En realidad, no está estipulado quién debe hacerse cargo de ello, pero, normalmente, los gastos de registro y del notario los paga la parte compradora.
Modelo de contrato de arras con intermediación inmobiliaria
Por último, te ofrecemos un modelo de contrato de arras con intermediación inmobiliaria:
Contrato de arras
De una parte: Don/ña …………………………………………………… , mayor de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ………………… , vecino/a de…………………….., c/ …………………..
De otra parte: Don/ña ………………………………………………….. , mayor de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ………………… , vecino/a de…………………….., c/ …………………..
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.- Que Don/ña …………………………………………………… es dueño/a de la vivienda situada en ……………, c/ ……………………………….., nº………, piso………., con inscripción en el Registro de la Propiedad de ……………. número ……………. en el tomo ………., libro ………, folio …….., finca número ………., inscripción …………….
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga, gravamen y limitación.
Situación arrendaticia.- Libre, según aseveran, de arrendatarios, ocupantes y precaristas.
II.- Expuesto lo que antecede, los señores comparecientes
CONVIENEN
Primero.- Don/ña ……………………………………………….. se obliga a vender a Don/ña ……………………………………………….., que se obliga a comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio de ……………………………. de euros.
Segundo.- Don/ña ………………………………………………… entrega a Don/ña ………………………………………………… a cuenta y como arras o señal de la compra-venta futura, la cantidad de …………………………. euros, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores.
Tercero.- Don/ña ………………………………………………….. se obliga a entregar el resto del precio en el plazo máximo de ……. días naturales. El otorgamiento de la escritura pública de compra-venta se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.
Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pública de compra-venta que en su día se otorgue, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), que pagará la parte vendedora.
La elección del notario autorizante de la referida escritura corresponderá a la parte compradora. Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pública serán de cuenta de la parte vendedora.
Quinto.-Ambas partes acuerdan haber encomendado la gestión inmobiliaria de la citada finca a la empresa InmObiliaria Xxx , con domicilio en XXX CP XXX en XXX (XXX), con el siguiente email: [email protected] y número de teléfono Xxx
En ………………………., a …. de …………………….. de 20…
La parte vendedora La parte compradora
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¿Has tenido alguna experiencia personal con contratos de arras al comprar o vender una propiedad? ¿Qué consejo compartirías o qué anécdota interesante podrías contar sobre la realización de un contrato de arras? ¡Nos encantaría conocer tus experiencias y aprender más sobre este importante paso en las transacciones inmobiliarias!
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