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Qué es un contrato de arras y tipos de arras

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Si tienes pensado comprar o vender un inmueble, no te pierdas nuestro artículo sobre qué es un contrato de arras, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes para cada parte del proceso de compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras consiste en un documento el cual representa un acuerdo privado entre comprador y vendedor. En él, ambas partes otorgan su compromiso para efectuar la compraventa de un inmueble.

A través del contrato de arras, el comprador reserva la compra de la vivienda aportando un dinero a cuenta del precio total, y el vendedor se compromete a efectuar la entrega en las condiciones pactadas.

Diferencia entre contrato de arras y compraventa

Existe una tendencia a confundir el contrato de arras con el contrato de compraventa. A continuación, te explicamos las principales diferencias entre ambos:

  • A través del contrato de arras no se puede realizar la transmisión del inmueble que aparece en el contrato. Por norma general, el comprador, si renuncia, perderá la cantidad de dinero entregada. No es un simple anticipo de un precio aplazado. Como veremos más adelante, las condiciones variarán dependiendo del tipo de contrato de arras.
  • Con la firma de un contrato de compraventa, la resolución sólo es posible por incumplimiento de la otra parte, o bien, por causas específicas del contrato. El motivo es la transmisión del derecho de propiedad, y la compra sería firme y definitiva, es decir, no existe modo de echarse atrás.

Tipos de arras

Existen tres tipos de arras:

Cuándo utilizar cada tipo de arras

Las arras penitenciales

Son el tipo de arras más usadas. Su firma permite a las partes desistir o desvincularse del contrato. El vendedor debe devolver al comprador el doble de la suma recibida en caso de que desee cancelar el proceso. Por otro lado, el comprador perderá la suma entregada si decide echarse atrás.

Las arras penitenciales se recomiendan cuando la firma de las escrituras está condicionada a la aprobación de una hipoteca por parte del banco o cuando no existe seguridad de que se vaya a formalizar el proceso de compraventa.

Las arras confirmatorias

El dinero entregado representa una señal del contrato o un anticipo del precio pactado por la venta del inmueble.

Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato. En caso de incumplimiento, se subsana con lo dispuesto en el Código Civil sobre incumplimiento de obligaciones. La parte perjudicada puede exigir una indemnización que deberá determinar un juez, o la venta de la vivienda, mediante la presentación de demanda.

Antes de firmar este tipo de contrato, es necesario tener en cuenta que no da derecho a desistir.

Las arras penales

Las partes pueden establecer que el comprador que incumple el contrato perderá las arras entregadas, y que el vendedor podrá exigirle el cumplimiento de contrato y una indemnización por daños y perjuicios.

En el caso contrario se da la misma situación, solo que el vendedor tiene la obligación de devolver el doble de la cantidad.

Las arras penales tampoco dan derecho a desistir del contrato, por lo que se recomienda si ambas partes están seguras al 100% de querer formalizar la compraventa.

¿Qué tipo de arras conviene al vendedor?

Por lo general, las arras penitenciales son la mejor opción para el vendedor. A pesar de ello, este debe valorar si puede asumir la suma de dinero doblada en caso de que llegue otro comprador o si desea desistir.

¿Qué tipo de arras conviene al comprador?

En caso del comprador, también se recomienda la firma de las arras penitenciales, siempre que esté muy seguro de que desea ese inmueble, o bien, si está dispuesto a perder la cantidad de dinero entregada en caso de romper con el acuerdo.

Otra opción es el contrato de reserva que obliga a ambas partes y no permite rescindir. De este modo, la venta será directa y obligada.

¿Qué tipo de arras cumple propiamente una función de garantía?

El tipo de arras que cumple propiamente una función de garantía es la penitenciaria, puesto que el dinero que deposita el comprador realmente sirve de garantía para ambas partes: el vendedor se queda con la cantidad íntegra en caso de que el comprador desee cancelar el proceso, y este último recibirá el doble si se produce desistimiento por parte del propietario.

¿Qué tengo que hacer antes de la firma de arras?

Antes de la firma de arras es necesario tener en cuenta algunos aspectos:

  • Se recomienda visitar la vivienda con un técnico para verificar que se encuentra en buen estado.
  • Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Si no quieres pasar por sorpresas desagradables, solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. De este modo, te asegurarás de quién es el propietario y qué cargas tiene.
  • Solicitar el IBI. Solicita al propietario el justificante de pago del IBI para comprobar que no existen impagos de este impuesto.
  • Analiza el contrato de arras por si fuese necesario introducir modificaciones.
  • Por último, no olvides revisar la versión definitiva antes de firmar.

Esperamos haberte ayudado a saber qué es un contrato de arras, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes. Si tienes alguna duda, déjanos un comentario.

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