Si tienes pensado comprar o vender un inmueble, no te pierdas nuestro artículo sobre qué es un contrato de arras, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes para cada parte del proceso de compraventa.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras o arras, es un contrato privado entre el vendedor y comprador donde se pacta la reserva de la compraventa de un inmueble, entregando una cantidad de dinero en concepto de señal.
Diferencia entre contrato de arras y compraventa
Existe una tendencia a confundir el contrato de arras con el contrato de compraventa. A continuación, te explicamos las principales diferencias entre ambos:
- A través del contrato de arras no se puede realizar la transmisión del inmueble que aparece en el contrato. Por norma general, el comprador, si renuncia, perderá la cantidad de dinero entregada. No es un simple anticipo de un precio aplazado. Como veremos más adelante, las condiciones variarán dependiendo del tipo de contrato de arras.
- Con la firma de un contrato de compraventa, la resolución sólo es posible por incumplimiento de la otra parte, o bien, por causas específicas del contrato. El motivo es la transmisión del derecho de propiedad, y la compra sería firme y definitiva, es decir, no existe modo de echarse atrás.
Tipos de arras
Existen tres tipos contratos de arras para la compraventa de una propiedad:
Cuándo utilizar cada tipo de arras
Las arras penitenciales
Son el tipo de arras más usadas. Su firma permite a las partes desistir o desvincularse del contrato. El vendedor debe devolver al comprador el doble de la suma recibida en caso de que desee cancelar el proceso. Por otro lado, el comprador perderá la suma entregada si decide echarse atrás.
Las arras penitenciales se recomiendan cuando la firma de las escrituras está condicionada a la aprobación de una hipoteca por parte del banco o cuando no existe seguridad de que se vaya a formalizar el proceso de compraventa.
Las arras confirmatorias
El dinero entregado representa una señal del contrato o un anticipo del precio pactado por la venta del inmueble.
Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato. En caso de incumplimiento, se subsana con lo dispuesto en el Código Civil sobre incumplimiento de obligaciones. La parte perjudicada puede exigir una indemnización que deberá determinar un juez, o la venta de la vivienda, mediante la presentación de demanda.
Antes de firmar este tipo de contrato, es necesario tener en cuenta que no da derecho a desistir.
Las arras penales
Las partes pueden establecer que el comprador que incumple el contrato perderá las arras entregadas, y que el vendedor podrá exigirle el cumplimiento de contrato y una indemnización por daños y perjuicios.
En el caso contrario se da la misma situación, solo que el vendedor tiene la obligación de devolver el doble de la cantidad.
Las arras penales tampoco dan derecho a desistir del contrato, por lo que se recomienda si ambas partes están seguras al 100% de querer formalizar la compraventa.
¿Qué tipo de arras conviene al vendedor?
Por lo general, las arras penitenciales son la mejor opción para el vendedor. A pesar de ello, este debe valorar si puede asumir la suma de dinero doblada en caso de que llegue otro comprador o si desea desistir.
¿Qué tipo de arras conviene al comprador?
En caso del comprador, también se recomienda la firma de las arras penitenciales, siempre que esté muy seguro de que desea ese inmueble, o bien, si está dispuesto a perder la cantidad de dinero entregada en caso de romper con el acuerdo.
Otra opción es el contrato de reserva que obliga a ambas partes y no permite rescindir. De este modo, la venta será directa y obligada.
¿Qué tipo de arras cumple propiamente una función de garantía?
El tipo de arras que cumple propiamente una función de garantía es la penitenciaria, puesto que el dinero que deposita el comprador realmente sirve de garantía para ambas partes: el vendedor se queda con la cantidad íntegra en caso de que el comprador desee cancelar el proceso, y este último recibirá el doble si se produce desistimiento por parte del propietario.
¿Qué tengo que hacer antes de la firma de arras?
Antes de la firma de arras es necesario tener en cuenta algunos aspectos:
- Se recomienda visitar la vivienda con un técnico para verificar que se encuentra en buen estado.
- Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Si no quieres pasar por sorpresas desagradables, solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. De este modo, te asegurarás de quién es el propietario y qué cargas tiene.
- Solicitar el IBI. Solicita al propietario el justificante de pago del IBI para comprobar que no existen impagos de este impuesto.
- Analiza el contrato de arras por si fuese necesario introducir modificaciones.
- Por último, no olvides revisar la versión definitiva antes de firmar las arras.
¿Dónde se hace un contrato de arras?
Si el inmueble se vende a través de una inmobiliaria, esta se encargará de redactar el contrato de arras. Este proceso es el que se suele seguir en la mayor parte de los casos.
Otra opción es firmar el contrato de arras en notaría o a través de un abogado especialista en temas inmobiliarios, opción esta última más recomendable. Debemos tener en cuenta que esto supondrá unos gastos extras.
Por último, también cabe la posibilidad de que sea el propio vendedor quien redacte el contrato, pero deberá ser muy cuidadoso con la redacción. Esto suele ocurrir cuando la vivienda se vende entre particulares. No obstante, si no tiene experiencia en ello, lo más sensato es que delegue esta tarea a un profesional.
¿Quién hace el contrato de arras?
Por norma general, el contrato de arras se hace entre el comprador y el propietario del inmueble.
¿Quién redacta el contrato de arras?
¿Qué cantidad se entrega como señal o arras en un contrato de este tipo?
No existe una cantidad determinada obligatoria, pero lo habitual es que se entregue entre un 10% o 15% del precio final de la vivienda. No obstante, dicha cantidad puede variar en la negociación.
En algunas ocasiones, el vendedor puede solicitar un importe alto para asegurarse de que el comprador está realmente comprometido con la propiedad y que no se echará atrás.
Además, ten en cuenta que también se debe señalar en el documento un plazo concreto para llegar a la firma en notaría, aunque existe la posibilidad de prórroga.
¿Quién hace entrega de esa cantidad en el contrato de arras?
Evidentemente, el contrato de arras lo paga el comprador de la vivienda, ya que la cantidad servirá como señal y compromiso de que continuará con el procedimiento.
A pesar de que existen diferentes tipos de arras, por lo general, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, este deberá abonar la cantidad depositada por duplicado. Si es el comprador quien se echa atrás, perderá el dinero que ha entregado en concepto de arras.
¿Quién paga el contrato de arras?
Depende de lo que negocien las partes ya que, por lo general no hay ninguna norma que regule el reparto de este gasto entre la parte compradora y vendedora, como sí existe por ejemplo para regular los gastos del otorgamiento de la compraventa: los de primera copia y escritura matriz le corresponden al vendedor.
Normalmente en el caso de que ambas vengan a contratar los servicios de un abogado para la elaboración del contrato de arras los costes se suelen dividir por mitad. Normalmente como el contrato de arras es un documento que actúa como facultad resolutorias (arras penitenciales), facultad indemnizatoria (arras penales) o hace prueba de entrega de cantidad de dinero a cuenta y de la voluntad del comprador de querer comprar (arras confirmatorias), es recomendable dejar a la parte compradora su redacción y, a tal efecto, los costes que pueda suponer.
No obstante, antes de firmarlo, se deben tener en cuenta ciertos aspectos como el método de pago, la cantidad y las consecuencias del incumplimiento.
El contrato de arras, ¿Se paga en efectivo?
¿Cómo se pagan las arras?. Es posible abonar el precio del contrato de arras en efectivo hasta cierta cantidad, siempre que quede constancia de los medios de pago que se han empleado, por ejemplo, en el propio contrato aparecerá reflejado que la cantidad ha sido entregada y recibida en metálico y no por otros medios como la transferencia bancaria.
Debemos tener claro que la cantidad de dinero se paga en el momento de la firma del contrato de arras.
Respecto a la legalidad, se ha producido un cambio con la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. De este modo, la cuantía máxima para poder pagar un producto o servicio en metálico es de 1.000 euros en caso de que una de las partes actúe en calidad de empresa o profesional. No obstante, el límite de pago entre particulares que se establece es de 2.500 euros por cada operación.
En caso de que el pagador sea una persona física con domicilio fiscal fuera de España y que no actúe como empresario o profesional, la cantidad se eleva hasta los 10.000 euros.
Incumplir estas limitaciones conllevará a una sanción administrativa, tanto para la persona que abona como para aquella que lo recibe.
Fuera de estas situaciones, recomendamos siempre realizar el pago de las cantidades a entregar en el contrato de arras mediante un medio de pago que deje constancia quién emite el dinero y a dónde va destinado (por ejemplo, transferencia bancaria, cheque bancario nominativo,…)
¿Cómo hacer un contrato de arras?
La información mínima que debe tener un contrato de arras:
- Datos personales de vendedor y comprador.
- Descripción del Inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero de la señal.
- Tiempo máximo para determinar el contrato de compraventa.
- Compromiso, en su caso, de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Repartición de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
Antes de proceder a la firma de un contrato de arras es necesario tener en cuenta ciertos factores para que tenga validez y no se produzca ninguna sorpresa desagradable:
- Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Para ello bastará con solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad.
- Solicitar información sobre el IBI. Puedes pedir un justificante de pago de los últimos recibos del IBI.
- Consultar el catastro para encontrar información de la vivienda.
- Información sobre los gastos de la comunidad y las derramas.
- Analizar todos los puntos del contrato de arras antes de firmar. Asegúrate de que el documento que firmas es la versión final.
Por supuesto, para que el contrato de arras tenga validez ha de estar firmado tanto por el comprador como por el vendedor. De este modo, indican que están de acuerdo con todas las cláusulas.
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Esperamos haberte ayudado a saber qué es un contrato de arras, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes. Si tienes alguna duda, déjanos un comentario.
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