Cookie Consent by FreePrivacyPolicy.com Contrato de arras:¿Qué tienes que saber antes de firmar? - Inmogesco
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Contrato de arras:¿Qué tienes que saber antes de firmar?

Imagen de Contrato de arras:¿Qué tienes que saber antes de firmar?

Si tienes pensado comprar o vender un inmueble, no te pierdas nuestro artículo sobre qué es un contrato de arras, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes para cada parte del proceso de compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras o arras, es un contrato privado entre el vendedor y comprador donde se pacta la reserva de la compraventa de un inmueble, entregando una cantidad de dinero en concepto de señal.

Diferencia entre contrato de arras y compraventa

Existe una tendencia a confundir el contrato de arras con el contrato de compraventa. A continuación, te explicamos las principales diferencias entre ambos:

  • A través del contrato de arras no se puede realizar la transmisión del inmueble que aparece en el contrato. Por norma general, el comprador, si renuncia, perderá la cantidad de dinero entregada. No es un simple anticipo de un precio aplazado. Como veremos más adelante, las condiciones variarán dependiendo del tipo de contrato de arras.
  • Con la firma de un contrato de compraventa, la resolución sólo es posible por incumplimiento de la otra parte, o bien, por causas específicas del contrato. El motivo es la transmisión del derecho de propiedad, y la compra sería firme y definitiva, es decir, no existe modo de echarse atrás.

Tipos de arras

Existen tres tipos contratos de arras para la compraventa de una propiedad:

Cuándo utilizar cada tipo de arras

Las arras penitenciales

Son el tipo de arras más usadas. Su firma permite a las partes desistir o desvincularse del contrato. El vendedor debe devolver al comprador el doble de la suma recibida en caso de que desee cancelar el proceso. Por otro lado, el comprador perderá la suma entregada si decide echarse atrás.

Las arras penitenciales se recomiendan cuando la firma de las escrituras está condicionada a la aprobación de una hipoteca por parte del banco o cuando no existe seguridad de que se vaya a formalizar el proceso de compraventa.

Las arras confirmatorias

El dinero entregado representa una señal del contrato o un anticipo del precio pactado por la venta del inmueble.

Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato. En caso de incumplimiento, se subsana con lo dispuesto en el Código Civil sobre incumplimiento de obligaciones. La parte perjudicada puede exigir una indemnización que deberá determinar un juez, o la venta de la vivienda, mediante la presentación de demanda.

Antes de firmar este tipo de contrato, es necesario tener en cuenta que no da derecho a desistir.

Las arras penales

Las partes pueden establecer que el comprador que incumple el contrato perderá las arras entregadas, y que el vendedor podrá exigirle el cumplimiento de contrato y una indemnización por daños y perjuicios.

En el caso contrario se da la misma situación, solo que el vendedor tiene la obligación de devolver el doble de la cantidad.

Las arras penales tampoco dan derecho a desistir del contrato, por lo que se recomienda si ambas partes están seguras al 100% de querer formalizar la compraventa.

¿Qué tipo de arras conviene al vendedor?

Por lo general, las arras penitenciales son la mejor opción para el vendedor. A pesar de ello, este debe valorar si puede asumir la suma de dinero doblada en caso de que llegue otro comprador o si desea desistir.

¿Qué tipo de arras conviene al comprador?

En caso del comprador, también se recomienda la firma de las arras penitenciales, siempre que esté muy seguro de que desea ese inmueble, o bien, si está dispuesto a perder la cantidad de dinero entregada en caso de romper con el acuerdo.

Otra opción es el contrato de reserva que obliga a ambas partes y no permite rescindir. De este modo, la venta será directa y obligada.

¿Qué tipo de arras cumple propiamente una función de garantía?

El tipo de arras que cumple propiamente una función de garantía es la penitenciaria, puesto que el dinero que deposita el comprador realmente sirve de garantía para ambas partes: el vendedor se queda con la cantidad íntegra en caso de que el comprador desee cancelar el proceso, y este último recibirá el doble si se produce desistimiento por parte del propietario.

¿Qué tengo que hacer antes de la firma de arras?

Antes de la firma de arras es necesario tener en cuenta algunos aspectos:

  • Se recomienda visitar la vivienda con un técnico para verificar que se encuentra en buen estado.
  • Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Si no quieres pasar por sorpresas desagradables, solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. De este modo, te asegurarás de quién es el propietario y qué cargas tiene.
  • Solicitar el IBI. Solicita al propietario el justificante de pago del IBI para comprobar que no existen impagos de este impuesto.
  • Analiza el contrato de arras por si fuese necesario introducir modificaciones.
  • Por último, no olvides revisar la versión definitiva antes de firmar las arras.

 

¿Dónde se hace un contrato de arras?

Si el inmueble se vende a través de una inmobiliaria, esta se encargará de redactar el contrato de arras. Este proceso es el que se suele seguir en la mayor parte de los casos.

Otra opción es firmar el contrato de arras en notaría o a través de un abogado especialista en temas inmobiliarios, opción esta última más recomendable. Debemos tener en cuenta que esto supondrá unos gastos extras.

Por último, también cabe la posibilidad de que sea el propio vendedor quien redacte el contrato, pero deberá ser muy cuidadoso con la redacción. Esto suele ocurrir cuando la vivienda se vende entre particulares. No obstante, si no tiene experiencia en ello, lo más sensato es que delegue esta tarea a un profesional.

¿Quién hace el contrato de arras?

Por norma general, el contrato de arras se hace entre el comprador y el propietario del inmueble.

¿Cómo hacer un contrato de arras?

La información mínima que debe tener un contrato de arras:

  • Datos personales de vendedor y comprador.
  • Descripción del Inmueble.
  • Precio final de la compraventa y forma de pago.
  • Cantidad de dinero de la señal.
  • Tiempo máximo para determinar el contrato de compraventa.
  • Compromiso, en su caso, de firmar el contrato mediante escritura pública.
  • Repartición de los posibles gastos de la compraventa.
  • Firma de comprador y vendedor.

Antes de proceder a la firma de un contrato de arras es necesario tener en cuenta ciertos factores para que tenga validez y no se produzca ninguna sorpresa desagradable:

  • Comprobar la titularidad y las cargas de la vivienda. Para ello bastará con solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad.
  • Solicitar información sobre el IBI. Puedes pedir un justificante de pago de los últimos recibos del IBI.
  • Consultar el catastro para encontrar información de la vivienda.
  • Información sobre los gastos de la comunidad y las derramas.
  • Analizar todos los puntos del contrato de arras antes de firmar. Asegúrate de que el documento que firmas es la versión final.

Por supuesto, para que el contrato de arras tenga validez ha de estar firmado tanto por el comprador como por el vendedor. De este modo, indican que están de acuerdo con todas las cláusulas.

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Esperamos haberte ayudado a saber qué es un contrato de arras, los tipos que existen y cuáles resultan más convenientes. Si tienes alguna duda, déjanos un comentario.

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