Cómo anular un contrato de arras

Un contrato de arras consiste en el documento por el cual tanto el comprador como el vendedor se comprometen a llevar a cabo la compraventa.

En ocasiones, puede ocurrir que una de las partes decida no continuar con este procedimiento tras haber firmado el contrato. Por ello, en esta ocasión responderemos a la pregunta de si es posible anular un contrato de arras, así como a otras de las principales dudas que surgen sobre este tema.

¿Cuándo vence y prescribe un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo que se firma sobre una propiedad. Dicho acuerdo tiene una validez determinada, ya que posteriormente finalizado el plazo designado en el contrato se incurre en el riesgo de que el mismo quede vencido y la parte incumplidora de su obligación responda de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento. A tal efecto, la parte cumplidora del contrato dispone de cinco años para exigir dicho cumplimiento ante los tribunales, tiempo en el que prescriben las acciones civiles con carácter general y siempre que no se interrumpa la prescripción. Se denomina prescripción al acto por el cual ya no puedes reclamar ante un juez el cumplimiento del contrato y vencimiento al tiempo a partir del cual una parte del contrato incurre en incumplimiento (al finalizar el período dentro del cual debería haber cumplido con su parte en el contrato)

Respecto a cuál es el plazo de vigencia máxima de este documento, dependerá de cada situación. Hay que tener presente que, como norma general, un comprador necesitará un plazo mínimo de 15 días para tramitar la hipoteca. Además, antes de acudir a la firma de notaría puede transcurrir otro plazo de unos 10 días.

Normalmente, se firma un periodo máximo de 6 meses. No obstante, cabe la posibilidad de solicitar una prórroga si una vez que pasa el tiempo establecido, ambas partes desean continuar con la compraventa.

Para efectuar esta prórroga solo se deberá incorporar un anexo que incluya su ampliación en el contrato que ya existe.

¿Cuándo se puede anular un contrato de arras?

Existen diferentes modelos de contratos de arras. Mientras que con la firma de algunos tipos es posible anular lo pactado, otros no permiten rescindir:

• Arras penitenciales: Este tipo de arras permite una mayor facilidad para desistir. La reserva entregada por el comprador funcionará como una indemnización en caso de arrepentimiento. Es decir, la señal no será devuelta al comprador en caso de que decida no continuar con la compraventa. Si es el vendedor quien decide echarse atrás, devolverá la cantidad por duplicado. Estas arras suelen acordarse cuando no existe la seguridad de querer concretar la compraventa.
• Arras confirmatorias: No admite la posibilidad de desistir. En caso de arrepentimiento, la parte que queda afectada puede exigir la formalización de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios.Se recurrirá a la vía legal presentando una demanda.
• Arras penales: La entrega de la señal de la reserva funciona como indemnización en caso de arrepentimiento y se establecen penalizaciones. Además de la retención del dinero cuando el comprador decide no continuar o la devolución por duplicado cuando el vendedor incumple su parte, es posible exigir la concreción de la compraventa.

¿Qué hacer ante un incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador?

Si se produce incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador, existen dos vías a las que recurrir dependiendo del tipo de documento que se haya seleccionado.

Por vía judicial se presentará una demanda en el juzgado correspondiente y se esperará a que el juez dicte resolución.

Pero antes de acudir a la vía judicial siempre recomendamos buscar una solución extrajudicial o vía amistosa, esto es que las partes se pongan en contacto para llegar a un entendimiento sobre los posibles incumplimientos realizado por alguna de las partes. Así la agencia inmobiliaria puede actuar como intermediadora para este fin de facilitar la solución amistosa entre las partes.

¿Qué hacer ante un incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor?

En caso de incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor, se acudirá a una de las dos vías mencionadas anteriormente.

Por lo general, el vendedor deberá devolver por duplicado la cantidad que el comprador entregó en concepto de arras. También se puede exigir el cumplimiento del contrato.

¿Qué pasa si no se realiza la devolución de la señal del contrato de arras?

Si no se realiza la devolución, podemos acudir a dos tipos de acciones judiciales:

• Demanda por reclamación de cantidad.
• Resolución de contrato por incumplimiento y la indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato.

Para la reclamación se recomienda la contratación de abogado y procurador. Por otro lado, también debemos tener presente la importancia del burofax, ya que constituirá como prueba para ganar un pleito.

¿Cómo anular un contrato de arras?

Resulta fundamental que para anular un contrato de arras te pongas en manos de expertos que puedan asesorarte correctamente durante todo el proceso.

Deberás acudir al abogado inmobiliario que se encarga de la compraventa de la vivienda para exponer la situación.

Recuerda que antes de firmar un contrato de arras has de tener claro cuáles son las condiciones, puesto que algunos tipos no permiten rescindir.

¿Tienes alguna duda sobre cómo anular un contrato de arras? Déjanos un comentario y resolveremos todas las cuestiones que plantees.