Incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor

¿Sabes qué ocurre si se produce incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor? En esta ocasión, te revelamos cuándo es posible alegar esta situación y qué repercusiones tiene.

¿Es obligatorio hacer contrato de arras?

El contrato de arras no es obligatorio, se puede ir directamente ante notario.

¿Qué sucede si hay un incumplimiento de arras por causa de fuerza mayor?

Con el fin de proceder a la compraventa de un inmueble, se suele recurrir al contrato de arras, siendo aquel un contrato donde las partes se obligan a comprar y vender y se incluye en el mismo unas cláusulas (las arras) que cumplen una función concreta dependiendo de su tipo.

Existen diferentes tipos (arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales), y cada uno de ellos exige una serie de obligaciones y despliegan una serie de consecuencias (bien confirmar la voluntad de querer comprar, bien constituir una garantía de indemnización por daños y perjuicios generados o bien, como las penitenciales, otorgar un derecho a las partes de poder desistir de su acuerdo de compraventa, siendo estas últimas las más habituales en estos contratos)

Según el artículo 1454 del Código Civil español (Cc):

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por otro lado, en la misma ley se establece que las causas de fuerza mayor suponen un justificante a la hora de evitar responsabilidades en el incumplimiento de las obligaciones contractuales. Así el artículo número 1105 del Cc. señala lo siguiente:

Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Es decir, expone que, excepto en ciertas situaciones detalladas por las leyes, ninguna persona tiene la obligación de responder por situaciones que no han podido preverse o que han ocurrido de forma inevitable.

El recurso de “fuerza mayor” determina si las partes contractuales son responsables de cumplir las obligaciones estipuladas. Por ello, cuando resulta imposible por causas sobrevenidas cumplir con un contrato de arras, se permite la suspensión del mismo.

¿Qué se entiende por “fuerza mayor”?

Como hemos señalado, la “fuerza mayor” hace referencia a una circunstancia imprevisible o inevitable que afecta al cumplimiento de las obligaciones. Sus características son las siguientes:

• Inevitabilidad. El sujeto no tiene la posibilidad de evitar que el hecho ocurra o que tengan lugar sus consecuencias.
• Imprevisibilidad. No se puede anticipar lo que sucederá.
• Suceso extraordinario. El hecho debe ser resultado de algo extraordinario y natural. No pueden intervenir las voluntades de la persona.

Requisitos para desistir de un contrato de arras por fuerza mayor

Los requisitos para obtener la liberación de la responsabilidad contractual son los siguientes:

• Que el suceso que se alega como causa mayor sea imprevisible o inevitable.
• Que exista una imposibilidad sobrevenida para cumplir con lo estipulado en el contrato de arras.
• Es necesario mostrar objetivamente dicha incapacidad o imposibilidad.

No se puede alegar imposibilidad de cumplir con las arras cuando realmente existe la viabilidad de completar el procedimiento de compraventa. La jurisprudencia aconseja que se intenten agotar todas las vías antes de declarar la imposibilidad.

El juez analizará si la causa alegada cumple con los requisitos establecidos. Para demostrar la verdadera imposibilidad se insiste en diferenciar entre lo difícil y lo imposible. Es decir, hay casos en los que existe una gran dificultad para cumplir con el contrato de arras, sin embargo no hay una verdadera imposibilidad.

¿Qué sucede si hay un incumplimiento del contrato de arras?

En caso de incumplir el contrato de arras esto es lo que se debe de hacer:

• Si el incumplimiento del contrato de arras es por la parte del vendedor, deberá devolver por duplicado el importe acordado
• Si el incumplimiento del contrato de arras es por la parte del comprador, perderá la cantidad entregada o pagará al vendedor lo que hayan pactado.

Conclusión

La fuerza mayor es una de las causas que libra a las partes de cumplir con las responsabilidades del contrato de compraventa. Para que se declare esta situación es necesario que concurran la imprevisibilidad y la inevitabilidad.

El hecho de que el proceso resulte complejo o presente dificultades no implica que pueda recurrirse a la fuerza mayor.

Por último suele ser habitual que en los contratos de arras las partes fijen una cláusula donde pongan como ejemplo supuestos de aplicación concreta de la causa de fuerza mayor, y esto cada vez es más habitual reflejarlo especialmente tras la situación de la pandemia por COVID-19, ya que la misma fue un hecho limitante para poder firmar algunas compraventas y en algunos supuestos ha sido considerada como causa de fuerza mayor.

Si te encuentras en una situación de esta naturaleza, te recomendamos acudir a un abogado especializado para que te asesore correctamente.

¿Tienes alguna duda sobre el incumplimiento del contrato de arras por causa de fuerza mayor? Déjanos un comentario y te responderemos a todas las cuestiones que plantees.