Arras confirmatorias: qué son y qué diferencia hay con otras

Antes de proceder a la firma de un contrato de arras, es fundamental que se conozcan los tipos que existen, sus características y las repercusiones que pueden generar en caso de incumplimiento.

En este artículo, te mostramos qué son las arras confirmatorias, en qué se diferencian de las penitenciales y toda la información relevante acerca de su devolución.

¿Qué son arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias, también conocidas como arras de confirmación, son una cantidad de dinero que se entrega como parte del contrato de compraventa para confirmar el acuerdo entre las partes involucradas. Estas arras sirven como una señal de compromiso por parte del comprador y del vendedor para llevar a cabo la transacción.

La función principal de las arras confirmatorias es asegurar el cumplimiento del contrato por ambas partes. Al entregar estas arras, el comprador demuestra su intención seria de adquirir la propiedad, mientras que el vendedor muestra su voluntad de venderla en las condiciones acordadas.

Si el contrato se ejecuta conforme a lo pactado, las arras confirmatorias suelen ser descontadas del precio total de la transacción. Sin embargo, si una de las partes incumple el contrato sin causa justificada, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o solicitar una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, las arras confirmatorias podrían ser devueltas al comprador como compensación, pero el vendedor aún estaría obligado a cumplir con el contrato o a pagar una indemnización equivalente.

Contrato de arras confirmatorias

Esta es la información general que ha de contener un contrato de arras confirmatorias:

• Identificación de las partes: Se especifican claramente quiénes son el comprador y el vendedor en el contrato.
• Descripción de la propiedad: Se detalla el objeto de la transacción, ya sea una propiedad inmobiliaria, un vehículo u otro activo, incluyendo su ubicación y características principales.
• Cantidad de dinero de las arras: Se establece la cantidad de dinero que el comprador entregará como arras al vendedor como señal de compromiso.
• Plazos y condiciones: Se establecen los plazos y condiciones para la finalización de la transacción, incluyendo la fecha de firma del contrato de compraventa definitivo y la entrega del bien.
• Condiciones de pago: Se especifican las condiciones de pago adicionales de la propiedad, incluyendo el monto total de la transacción y la forma en que se realizará el pago final.
• Distribución de los gastos.
• Modalidad de arras. Para que no se produzcan problemas de interpretación, el contrato debe expresar claramente la modalidad de arras que trata y cuáles son sus consecuencias en caso de incumplimiento.
• Firma de ambas partes.

Es importante que un contrato de arras confirmatorias sea redactado con precisión y claridad para evitar malentendidos y conflictos futuros entre las partes. Por lo tanto, es recomendable contar con un abogado profesional legal especializado en transacciones inmobiliarias al redactar este tipo de contrato.

¿Qué es mejor arras penitenciales o confirmatorias?

Respecto a si es mejor firmar un contrato de arras penitenciales o confirmatorias, dependerá de cada caso.

Las arras penitenciales son las más frecuentes y se recomiendan especialmente cuando las escrituras están condicionadas a la aprobación de una hipoteca, o bien, cuando no existe seguridad plena de que se vaya a formalizar el proceso de compraventa.

Respecto a la firma de arras confirmatorias, solo se aconseja cuando exista total seguridad por ambas partes de que se completará el proceso.

Diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias

Las arras penitenciales y las arras confirmatorias son conceptos utilizados en contratos de compraventa y tienen diferentes implicaciones legales:

1. Arras Penitenciales: También conocidas como arras de desistimiento, estas arras tienen un carácter de penalización en caso de incumplimiento por parte del comprador o del vendedor. Si una de las partes decide retirarse del contrato sin justificación, podría perder las arras entregadas como compensación. En este caso, las arras penitenciales actúan como una garantía de cumplimiento del contrato y pueden ser consideradas como una indemnización en caso de incumplimiento.
2. Arras Confirmatorias: También llamadas arras de confirmación, estas arras tienen un propósito diferente. Sirven como un adelanto parcial del precio total de la compraventa y confirman el acuerdo entre las partes. En este caso, si el contrato se ejecuta correctamente, las arras confirmatorias se descuentan del precio final de la transacción. Sin embargo, si una de las partes incumple el contrato, la parte inocente puede reclamar el cumplimiento del contrato o la indemnización correspondiente, pero no tiene derecho a quedarse con las arras como compensación, ya que estas arras se consideran parte del precio de la transacción.

¿Qué pasa si se incumplen las arras confirmatorias?

Por último, veremos cuáles son las consecuencias si se produce incumplimiento de contrato:

¿Qué pasa con las arras confirmatorias si hay incumplimiento del comprador?

Si es el comprador el que no desea continuar con la compraventa, el vendedor se acogerá a lo dispuesto en el Código Civil sobre incumplimiento de obligaciones, pudiendo exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios.

¿Qué pasa con las arras confirmatorias si hay incumplimiento del vendedor?

Cuando el vendedor decide suspender la venta de la vivienda, el comprador se acogerá también a lo dispuesto en el Código Civil. En este caso, puede exigir la venta de la vivienda mediante la presentación de demanda y en su caso, la indemnización de los daños y perjuicios causados..

Como has podido comprobar, seleccionar un tipo de arras u otras no es una cuestión trivial, puesto que resulta fundamental tener en cuenta las repercusiones que pueden generar en caso de incumplimiento.

Antes de proceder a la firma de un contrato, ambas partes han de tener claro las arras que se han seleccionado y cuáles son sus características.

¿Has tenido alguna experiencia personal con arras confirmatorias o penitenciales en transacciones inmobiliarias u otras transacciones importantes? ¡Nos encantaría conocer tu punto de vista y experiencias!