La cultura colectiva ha inundado todos los sectores de nuestra sociedad. Gracias a internet, ahora somos conscientes de que todos juntos podemos lograr cosas grandes. En el artículo de hoy vamos a hablar de un tema relacionado con la cultura colaborativa aplicado a nuestro sector: el crowdfunding inmobiliario.
Gracias a esta nueva forma de micro inversiones gestionadas por empresas que analizaremos en este artículo, pequeños inversores que de otra forma no podrían acceder al mercado inmobiliario tienen la posibilidad de jugar al mismo nivel que bancos y grandes fortunas.
¿Qué es crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es un sistema de micro inversiones en el sector inmobiliario a través de plataformas que se encarga de seleccionar y ejecutar las inversiones, normalmente, comprar inmuebles para reformarlos y venderlos posteriormente.
Alcanzar esta posición de micro inversor se consigue gracias a las posibilidades que ofrece internet para cualquiera con algo de dinero para invertir y acceso a internet.
Está claro que en el panorama online seguirá habiendo grandes jugadores, como Amazon en la venta de productos o Google como motor de búsqueda.
Pero también existe la posibilidad de que pequeños inversores accedan a mercados que hasta el momento estaban reservados a grandes fortunas y empresas, como es el sector inmobiliario.
A lo largo de este artículo estudiaremos cómo se articulan estas inversiones en plataformas de crowdfunding inmobiliario y a quién están dirigidas.
¿De dónde surge esta idea?
Como puedes imaginar, el término crowdfunding procede del inglés y significa, literalmente, recogida de fondos en masa.
Este modelo de inversión colectiva ha sido muy eficaz para financiar proyectos de todo tipo, especialmente en el sector tecnológico.
Normalmente, una empresa o emprendedor crea un prototipo, lo da a conocer y pone en marcha una campaña de crowdfunding para financiar la producción en masa del producto en cuestión.
Como puedes suponer, estas inversiones no son tan grandes como una promoción inmobiliaria y los riesgos son menores en algunos casos.
¿Cómo funciona el Crowdfunding inmobiliario?
Como hemos comentado, ya no es necesario ser una gran empresa inmobiliaria o una familia pudiente para poder invertir en el mercado inmobiliario a gran escala.
Evidentemente, estamos hablando de grandes obras, no de un pisito en la playa que alquilamos en vacaciones para ganar un dinero extra.
Las inversiones inmobiliarias potentes requieren inversiones de varios millones de euros a las que pocos pueden acceder.
Gracias al crowdfunding inmobiliario, podemos reunir estas cantidades con muchos pequeños inversores en proyectos de alta rentabilidad.
Lógicamente, para poder acceder a este tipo de operaciones, es necesario contar con el respaldo de una empresa experta en el sector que pueda localizar el activo, gestionar la participación de las inversiones, formalizar la compra, ejecutar el proyecto y vender las propiedades.
Todo este proceso se realiza mediante una web inmobiliaria o las llamadas “plataformas de crowdfunding” que veremos en este mismo artículo.
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Invertir en crowdfunding inmobiliario: Proceso de inversión
¿Atractivo, verdad? Este modelo de financiación se presenta como una oportunidad única de atraer a pequeños inversores que quieran jugar en primera división, sin ser ni grandes fortunas familiares, ni bancos.
Veamos ahora cómo funciona este modelo y qué riesgos y características tiene.
El concepto es bastante sencillo. Para empezar, los gestores de la plataforma son los responsables de seleccionar el proyecto a financiar.
Normalmente, y como no se pueden permitir fallar, estos proyectos están ubicados en zonas de alta rentabilidad , como son las principales ciudades españolas.
Dentro de las ciudades, se seleccionan barrios donde la revalorización sea un hecho probado.
El barrio de Salamanca, en Madrid o las Ramblas, en Barcelona, son dos de los barrios más deseados por los inversores inmobiliarios, ya que existe una gran demanda y una oferta muy escasa.
Una vez localizados los proyectos, que también pueden ser edificios completos o locales comerciales, se construye una sociedad limitada para lograr la financiación.
Posteriormente, cuando los edificios, pisos o locales son reformados, se venden o alquilan, generando rentabilidades en función de la inversión realizada.
La vida media de la inversión depende mucho del proyecto y de la plataforma, como veremos en detalle más adelante.
Por ejemplo, en el caso de Housers, la primera plataforma de crowdfunding que llegó a España, la vida media de la inversión es de unos cinco años y las rentabilidades brutas se cifran en el 70%.
Álvaro Luna y Tono Brusola, socios fundadores de Housers, saben bien que no pueden fallar, ya que sus beneficios dependen del resultado final de la operación, no de la gestión del proyecto.
Por eso, seleccionar cuidadosamente el proyecto en el que se va a invertir, es uno de los pasos más complejos y delicados.
Según las palabras de los fundadores de esta plataforma: “Seleccionamos inmuebles por debajo del valor de mercado, aproximadamente entre el 20 y el 25%. Después, presentamos a los potenciales inversores un plan de negocio donde se especifica todo el proyecto, incluidas las reformas que se van a realizar y el alquiler o la venta posterior. Estimamos que la revalorización de estos proyectos ronda el 35%.”
Una vez que se venden los activos, se disuelve la sociedad limitada creada y se vuelve a empezar con otro proyecto.
Riesgos y preguntas frecuentes
Aunque el sistema parece sencillo y las condiciones claras, siempre hay riesgos potenciales que los inversores deben asumir. La crisis inmobiliaria nos ha demostrado que si algo puede salir mal, saldrá mal.
Entre los riesgos más comunes que tienen este tipo de modelos se encuentra:
Depreciación de la inversión
Mientras se cierra la operación, es decir, se reforma o construye el nuevo proyecto inmobiliario, la propiedad puede depreciarse por las circunstancias que sean.
Lógicamente, esto afectará al resultado final de la rentabilidad del proyecto.
Falta de liquidez
Algunos proyectos tardan menos en materializarse, pero otros pueden requerir varios años.
Durante ese tiempo no podrás disponer del dinero invertido, a no ser que alguien desee ocupar tu posición como inversor.
Riesgos por imprevistos
Las licencias de obras, los accidentes o las decisiones administrativas, pueden provocar retrasos en la finalización de las obras, lo que también afectará a la rentabilidad del proyecto, como es lógico.
Sociedad gestora
Participar en un proyecto de crowdfunding no te da derecho a tomar ninguna decisión, solo estás invirtiendo tu dinero en un proyecto que gestiona una sociedad.
Esta sociedad es la que tiene toda la toma de decisiones en sus manos, de forma que si no aciertan con los proyectos elegidos o surgen inconvenientes, no podrás tomar ninguna decisión para remediarlo.
Cómo minimizar el riesgo
Aunque los riesgos son muchos, también hay forma de minimizarlos.
Por ejemplo, si eliges una plataforma que se dedica exclusivamente a reformas de pisos para venderlos, tendrás menos riesgos que si inviertes en un edificio en construcción.
Además, si tienes un buen dinero para invertir, puedes diversificar tu cartera para evitar incurrir en tantos riesgos.
Por ejemplo, en lugar de invertir 3.000€ en un solo proyecto, invierte en varios con varias sociedades gestoras.
Por último, analiza los datos que te ofrece la plataforma. Los proyectos finalizados que ya se han vendido te servirán como información sobre la rentabilidad que han alcanzado.
Por último, recuerda la famosa frase de “rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras”. Si te da miedo esta fórmula, siempre puedes apostar por otro tipo de productos financieros de menos riesgo.
Las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario en España
Desde la llegada de Housers a España en 2016 ya son varias las plataformas de crowdfunding inmobiliario que se han lanzado a este modelo de negocio.
Todas funcionan de forma similar, aunque a medida que avanzan, diversifican sus productos y las cantidades de inversión inicial con la que comienzan sus clientes.
¿Cuál es la mejor plataforma de crowdfunding inmobiliario? En las próximas líneas vamos a ver, una a una, las principales características de estas plataformas y sus puntos fuertes.
Housers, los pioneros
Como hemos comentado con anterioridad, Housers fue la primera en instalarse en nuestro país, justo en el momento en que los inversionistas comenzaban a mirar con buenos ojos al ladrillo de nuevo.
En la actualidad cuentan con más de 75.000 usuarios y 40 millones de euros como cifra de inversión acumulada, lo que para una empresa de reciente creación es un éxito rotundo.
Además, cuentan con el respaldo de diversos premios obtenidos, como el premio Expansión al nuevo modelo de negocio 2016 o el mejor producto Fintech de 2016 según Rankia.
Entre sus garantías se encuentran que su actividad está regulada por la CNMV, además de realizar los pagos a través de una empresa llamada Lemon Way sujeta al reglamento europeo.
Cómo funciona Housers
De manera muy similar a como hemos comentado con anterioridad.
La cantidad mínima a invertir son 50€, aunque desde la plataforma se recomienda invertir al menos 1.000 para maximizar las inversiones.
Housers dispone de varias modalidades de inversión, además de muchas oportunidades de inversión que se renuevan con frecuencia.
En lo que se refiere a cuándo verás el rendimiento de tu inversión, las posibilidades cambian en función de las oportunidades de inversión.
En algunos casos tu inversión no se podrá ejecutar hasta que se cumpla el objetivo de venta de la oportunidad que Housers te ofrece.
Sin embargo, en las oportunidades de ahorro eres tú que decide cuándo retirar tu dinero, de forma que el riesgo de falta de liquidación del que hablábamos unas líneas más arriba queda minimizado.
Privalore
La segunda plataforma de inversión inmobiliaria que vamos a comentar se define como “la primera promotora inmobiliaria abierta”.
Al igual que el resto de las empresas con este modelo de negocio, Privalore selecciona inmuebles en el centro de Madrid y Barcelona.
Después de rehabilitarlas en menos de dos meses con los mejores acabados, las venden y generan así una rentabilidad de hasta el 17% para aquellos inversores que quieran participar.
Cómo funciona Privalone
La inversión inicial es a partir de 1.000€. Solo tienes que registrarte, elegir la promoción o las promociones en las que quieres participar y seguir el proceso a través de la página de Privalone.
Ellos, como gestores, se encargan de todo lo demás: las obras, los trámites, conseguir la financiación, seguir el proceso de comercialización y la venta.
Y todo eso sin intermediarios, solo viendo cómo los ahorros van creciendo.
Inveslar, Urban Investors
Otra de las plataformas de crowdfunding inmobiliario con presencia en nuestro país es Inveslar.
Al igual que el resto de las mencionadas, Inveslar busca oportunidades para invertir en los mercados de las principales ciudades españolas como Madrid y Barcelona.
Ellos se encargan de todo: buscar los inmuebles, comprarlos, reformarlos y alquilarlos o venderlos.
Existen varias formas de invertir a través de esta plataforma, con la idea de que puedas diversificar tu inversión y reducir el riesgo.
Cada una de ellas está orientada a un plazo, que van desde el inmediato (siempre y cuando haya compradores interesados) hasta las inversiones entre 5 y 10 años.
Cómo funciona Inveslar
Cada oportunidad de inversión tiene una cuota de entrada diferente, dependiendo del producto seleccionado y del inmueble.
Su filosofía es anti especulativa, es decir, buscan propiedades a las que añadir un valor que justifique la rentabilidad esperada.
Para seleccionar los diferentes proyectos se basan en cuatro principios: ubicación preferente (en las principales ciudades españolas), calidad de la construcción, rentabilidad de la operación y valor añadido.
Las rentabilidades que puedes esperar de los diferentes proyectos inmobiliarios de crowdfunding que tiene en marcha Inveslar varían en función de los parámetros que hemos comentado con anterioridad: retrasos, problemas con las obras, etc.
Sin embargo, cuando accedes a los proyectos que Inveslar ya ha puesto en marcha, podrás comprobar que la rentabilidad media se sitúa más o menos en el 10%.
Crowdfunding inmobiliario: Opiniones de los usuarios
Al ser un modelo de negocio nuevo, es lógico que existan muchas incertidumbres sobre el funcionamiento y el riesgo de las inversiones que se realizan en estas plataformas.
En los muchos foros que hemos consultado para conocer la opinión general de los usuarios, hemos encontrado que la gran mayoría destaca la atención al cliente de estas plataformas. Invierten muchos recursos en comunicarse de forma efectiva con los usuarios, lo que éstos agradecen.
En la otra cara de la moneda encontramos opiniones de usuarios más y mejor informados, que han realizado incursiones en el mercado inmobiliario y que conocen los riesgos y rentabilidades de estas operaciones.
La gran mayoría de estos «super usuarios» como los que hemos encontrado en el portal Rankia destacan algunos puntos que no terminan de convencer al público en general:
1/ Rentabilidad
La rentabilidad de estas operaciones no está garantizada, pues está sujeta a los vaivenes del mercado así como a las posibles contingencias de cada uno de los proyectos que las plataformas lleven a cabo.
Además, hay que recordar que muchas de las promociones tienen un periodo de alquiler, durante el cual los dividendos que reciben los inversores son más escasos que cuando llega la hora de vender.
2/ Inversión inmovilizada
Como hemos comentado en esta entrada no es posible liquidar la participación en un proyecto de este tipo de un día para otro. Hay que buscar una persona que se haga cargo de nuestra participación, algo que no siempre es sencillo.
3/ Largo plazo
Muchos de estos proyectos tienen una rentabilidad media del 3 o el 4%, lo que se sitúa por encima de la renta fija, pero por debajo de la renta variable. Deberás esperar a que el proyecto se termine y se venda para recuperar la inversión más los dividendos, que en algunos casos, pueden ser años.
4/ Seguridad legal
Algunas de estas plataformas están registradas en la CMNV y autorizadas a funcionar como empresa de financiación participativa. Esto no quiere decir que tus ahorros estén garantizados en ningún caso ya que no están adheridos a ningún fondo de garantía.
De nuestra pequeña investigación se desprende que los usuarios valoran muy positivamente Housers. Otros, más críticos con este tipo de inversiones, creen que invertir 200 o 300€ para recibir 15 € al cabo de un año (una rentabilidad del 5%, que es mucho) es una pérdida de tiempo.
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