Para formalizar un contrato de compraventa, lo normal es llevar a cabo la firma de arras. En este caso, te contamos qué son las arras penitenciales, qué implica su desistimiento por cada una de las partes firmantes, cómo tributan y te mostramos un ejemplo.
¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
A las arras penitenciales también se les conoce con el término de arras de desistimiento. Consiste en un contrato que permite a ambas partes desistir libremente del cumplimiento sin necesidad de probar daños.
Estas arras son las únicas que incluye el desistimiento del contrato de compraventa. Si el comprador incumple el contrato, perderá la cantidad; en cambio, si es el vendedor el que lo incumple, deberá devolver el doble de la señal al comprador.
Según el artículo 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
¿Dónde se presentan las arras penitenciales?
En realidad, no es obligatorio que la firma del contrato de arras se produzca ante notario, de hecho, tendría la misma validez legal.
Sin embargo, para mayor seguridad y garantía, lo ideal es presentar las arras penitenciales en notaría para que tanto el comprador como el vendedor comprendan todos los aspectos del contrato. El notario informará de forma detallada de todas las cláusulas.
¿Es abusivo un contrato sin arras penitenciales?
Existen otros tipos de arras para la firma de un contrato de compraventa:
- Arras confirmatorias. Se confirma el compromiso de ambas partes para formalizar el contrato. Tiene función de anticipo sobre el precio de compra, el cual permite exigir la consecución del contrato o el resarcimiento económico por daños y perjuicios. Este tipo de arras hace prueba entre las partes de que el comprador quiere y está dispuesto a realizar la compraventa, para ello con la entrega del dinero confirma su interés en comprar al vendedor.
- Arras penales. Estas arras permiten exigir el cumplimiento del contrato y suponen una pérdida económica de la parte incumplidora. La señal que se entrega la conserva el vendedor si existe incumplimiento por el comprador. En caso contrario, el vendedor ha de devolver la cantidad duplicada. Además, la parte cumplidora tiene derecho a exigir el cumplimiento junto con las indemnizaciones correspondientes.
En conclusión, se puede llevar a cabo otro contrato de arras diferente al de las penitenciales sin que se considere abusivo, siempre que ambas partes sean conscientes de lo que implica.
¿Es obligatorio descontar las arras penitenciales?
En el contrato de arras penitenciales el importe pagado se descuenta del precio final de la vivienda. Respecto a la cantidad, no viene determinada; no obstante, suele oscilar entre el 5 y el 15% del precio total de la vivienda.
¿Es obligatorio especificar en contrato las arras penitenciales?
Sí, es sumamente importante que en el contrato se especifique la firma de esta modalidad de arras, así como que ambas partes comprendan cada cláusula y lo que ocurriría en caso de incumplimiento.
¿Me pueden devolver las arras siendo penitenciales?
Como hemos mencionado anteriormente, a través de este tipo de arras se permite el desistimiento. Por ello, el comprador puede recuperar la cantidad por duplicado si se produce incumplimiento por parte del vendedor.
En caso contrario, es decir, si es el comprador es el que decide echarse atrás, no tendrá derecho a recuperar el dinero entregado en concepto de arras.
¿Cómo tributan las arras penitenciales?
El hecho de cobrar las arras penitenciales no implica ninguna ganancia patrimonial o ingreso tributante para el vendedor hasta que se formalice la compraventa.
Cuando se produce el desistimiento en el contrato de arras penitenciales, la parte que desiste de la operación debe declarar una pérdida patrimonial en la base general del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Aquella que percibe la indemnización deberá declarar una ganancia patrimonial en la base general.
La prórroga de contrato de arras penitenciales
Si debido a alguna circunstancia el contrato de arras vence, pero ambas partes tienen la voluntad de continuar con el proceso de compraventa, es posible realizar una ampliación de arras penitenciales.
Para ello se llevará a cabo la firma de un anexo de ampliación del contrato existente. Es decir, no es necesario realizar un nuevo documento, pero sí es fundamental que esta ampliación se encuentre firmada por ambas partes. Además, debe incluir una nueva fecha de vencimiento y, si es posible, indicar cuál ha sido el motivo de la prórroga.
El contrato de arras penitenciales
El contrato con arras penitenciales deberá contener al menos la siguiente información:
- Datos del vendedor y el comprador.
- Información sobre el inmueble objeto de la compraventa.
- Precio final especificando los gastos que asumen el comprador y el vendedor.
- Cuantía de la señal.
- Plazo máximo en el que debe firmarse el contrato.
- Como hemos mencionado anteriormente, es fundamental que en el documento se especifique que se trata de un contrato de arras penitenciales y sus condiciones.
Ejemplo de contrato de arras penitenciales
Por último, te mostramos un ejemplo de Cláusula contractual:
Las cantidades entregadas hasta la fecha con el fin de formalizar el contrato de compraventa tienen la condición de arras penitenciales.
Como consecuencia, si la parte compradora incumple con las obligaciones de pago o desistiera de continuar con el proceso de compraventa, se entenderá resuelto el contrato y se aplicará lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil, perdiendo las cantidades entregadas.
En caso de que la parte vendedora no cumpliera los términos acordados o desistiera de formalizar la venta, deberá abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha.
Si tienes alguna duda sobre el contrato de arras penitenciales, déjanos un comentario y te responderemos con la mayor brevedad.
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