Hoy contamos en el Blog inmobiliario para la entrevista de agente inmobiliario, con la presencia de Vicente Beltrán ( Inmobiliaria Realmark), Experto inmobiliario con una larga trayectoria en el mundo empresarial y 11 años de experiencia como Agente de la Propiedad Inmobiliaria en Valencia. En la actualidad su agencia inmobiliaria ha crecido hasta estar formada por 15 personas. Es además miembro e instructor de CRS España (Certified Residential Specialist) y como tal, sabe perfectamente cómo generar debates. ¡Animaos a contestar a la pregunta que os hace al final de la entrevista!
Entrevista a Vicente Beltrán de Realmark Inmobiliaria
Según indicaban los informes de principios de 2014, y, por citar alguno, destacaría el de Tendencias del Sector Inmobiliario en 2014, de PWC, se esperaba cierta mejoría y recuperación del sector inmobiliario durante este año. Ahora que ya hemos terminado el año, ¿cree que ha sido así?
Sin duda alguna, sí. Empezamos a notar un incremento de la demanda de inmueble residencial en noviembre de 2013. Durante todo el año 2014 la demanda ha seguido aumentando, haciéndose mucho más notable durante el último trimestre.
A partir del mes de septiembre empezamos a notar un cierto repunte en la demanda de locales comerciales. Algo absolutamente novedoso desde hacía años.
El sector residencial de segunda transmisión ha sido el que mayor ha soportado la crisis y el primero en despuntar tras algunos mercados de costa, que en meses pre-estivales iniciaron un aumento en demanda y número de transacciones.
Y ahora, para 2015, nos vemos en la misma tesitura. El pasado mes de noviembre, Arcano Group Arcano publicaba el informe The Case for Spain, si cabe, aún más positivo que el de principios de año, y que augura un casi inminente aumento del precio de la vivienda, en contra de la mayoría de expertos del sector que consideran que aún es demasiado pronto para hablar de tal recuperación. ¿Cuál es su posición al respecto como experto inmobiliario?
«Yo creo que vamos a experimentar rebotes en algunos mercados»
Hace dos años en el congreso de CRS en Estados Unidos, observamos las tendencias y repuntes alcistas de muchos estados. El Mercado inmobiliario tiende a buscar su “valor racional”. Es evidente que la burbuja produjo un incremento irracional y absurdo de los precios; pero al explotar, algunos precios cayeron por debajo del valor normal que hubiesen tenido esos inmuebles si la burbuja no hubiera existido. A ese valor teórico exento de burbujas, le llamamos “valor racional”. Ocurrirá que en muchas zonas ese valor cayó muy por debajo y ahora tratará de encontrar otra vez su valor. Por eso tendremos una sensación encontrada, veremos precios estacionados, algunos aún con ligeros descensos y otros en ligero ascenso.
«Es el Mercado que se está desperezando. En la mayoría de las zonas los precios se han estabilizado»
Lo que sí es cierto es que los precios que vimos a finales de 2013 no será fácil volverlos a ver. Las propiedades de segunda transmisión que entran en el mercado ahora, no entran a precios tan ajustados como lo hicieron hace un año.
¿Cree, como se menciona en The Case for Spain, que la mayoría de los cálculos del precio del metro cuadrado de suelo están sustentados sobre una base errónea? ¿Abogaría por la aplicación generalizada del método SP Case Schiller para su cálculo?
Yo creo que es un método adecuado para hacer previsiones de Mercado y proyecciones de futuro, pero no tanto un método de valoración si no de previsión. Schiller tiene en cuenta varias transacciones sobre las mismas propiedades en diferentes momentos para realizar proyecciones en tipologías de viviendas unifamiliares y ser capaz de prever burbujas.
Pero el precio del suelo al final, depende del precio de las unidades ya construídas. Al final sigue siendo un método residual el que nos ofrece una visión más realista del precio del suelo. Es decir, si una propiedad terminada tiene un valor determinado y a ese valor soy capaz de restarle los costes de construcción en su totalidad, los beneficios, la comercialización, etc, etc. Ese valor final (al residuo que nos queda) es lo que vale el suelo, es decir lo que puedo pagar por ese suelo. El problema realmente aparece cuando empezamos a hacer supuestos, especulaciones del que podría hacerse con ese suelo dentro de muchos años.
«En España tenemos un grave problema de percepción de la rentabilidad inmobiliaria.»
Por lo general los inversores dan más peso a la revaloración de capital o revalorización del inmueble que a la rentabilidad real que es capaz de producir hoy. Uno de los efectos perniciosos en la burbuja era precisamente ese, comprar suelo no urbanizable con la esperanza de obtener una revalorización futura, sin tener en cuenta sus posibilidades reales de ese momento. Hoy en día sigue ocurriendo lo mismo. Muchos inversores siguen apostando por la revalorización del capital y no buscan la rentabilidad real del inmueble hoy.
¿La recuperación del sector construcción e inmobiliario implicaría una mejora de los datos de empleo y un consecuente aumento de la demanda? ¿En qué medida ha afectado la crisis financiera del Estado Español a la crisis del ladrillo?
La construcción genera empleo directo e indirecto de manera notable, eso lo sabemos todos. La recuperación en parte, del sector ayudaría con mucho a mejorar los datos. Pero no podemos volver a equivocarnos de la misma forma.
«Volver a un modelo de construcción desenfrenada es un terrible error.»
Si olvidamos nuestra historia estamos condenados a repetirla y creo que nos merecemos algo mayor que aquella burbuja y estos lodos. Pero necesitamos una buena regulación inmobiliaria en muchos sentidos. Éramos los que más construíamos pero seguimos sin tener regulación sobre muchos de los aspectos profesionales. Entre ellos sobre el papel, las capacidades y la responsabilidad de los agentes inmobiliarios.
El legislador se preocupó tanto de liberalizar el sector que se olvidó de regular el sector. En países como Estados Unidos existen las leyes más desarrolladas sobre estos aspectos. Aquí somos muy técnicos, nos inundan con normas de calidad que luego no se cumplen, por que los consumidores se siguen quejando del desastre constructivo de los años del boom. Luego nos fríen con legislaciones medioambientales que los consumidores no entienden, con normativas constructivas que incrementan los costes de forma exagerada y con tasas, impuestos inmobiliarios, licencias, proyectos y visados varios que hacen las delicias de propios y extraños del sector.
«Pero nadie regula el papel de los agentes inmobiliarios que sigue siendo una profesión defenestrada aún a sabiendas del papel que juegan y del que podrían jugar.»
¿Que mensaje transmitiría a empresarios de pequeñas y medianas inmobiliarias que han visto cómo su negocio ha caído considerablemente en beneficios?
«La realidad es que co-existen en el mercado, cada vez con más viveza dos tipos de agentes inmobiliarios.»
Por un lado, aquel que lejos de querer despertarse en 2008 prefirió agarrase fuertemente a sus creencias ya un poco oxidadas. Algunos de ellos, entendieron -aunque algo tarde- que tenían que bajar y bajar los precios de sus clientes. Aunque aquella sería una victoria pasajera. Así y con alguna ayuda han sobrevivido hasta nuestros días, complacidos y ajenos a la selección natural que se avecina. Sin caer – como dijo Séneca- que “Ningún viento será bueno para quien no sabe a qué puerto se encamina”.
El segundo tipo de agentes creyeron que era momento de reinventarse profesionalmente, bombardear sus propias premisas, conocer, viajar, formarse, crecer, ver más allá e incluso arriesgar si con ello recuperaban el gobierno de su embarcación. Cada vez la dicotomía se ha vuelto más clara.
Existen dos tipos claros de agentes y por tanto de agencias. Algunas por increíble que nos parezca siguen en los brazos de Morfeo. Otras han decidido afilar la sierra con tesón. Pero ambas diría que coexisten ajenas a que la selección natural está por llegar. Tan sólo sonó el despertador en 2008. La guerra del marketing y los servicios está fraguándose en las profundidades del sector.
«Os animo a que os preguntéis a cuál de los dos tipos de agentes pertenecen y a tomar medidas si es que aún no han comenzado, por que esta Carrera empezó hace tiempo y no es de velocidad, es de fondo…. que duele más.»
Agradecemos la entrevista al agente inmobiliario Vicente Beltrán (Inmobiliaria Realmark) por el tiempo que nos ha prestado y le deseamos que siga cosechando éxitos.
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