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Comprar un piso para alquilar: ¿Es rentable invertir en inmuebles?

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¿Es rentable comprar un piso para alquilar? ¿Compensa meter los ahorros de toda una vida en un piso?

Invertir en un piso para alquilar será una de las posibilidades que se planteen muchos inversores en el año que empieza.

Para que puedas asesorar a tus clientes con conocimiento de causa, hemos querido analizar la rentabilidad del alquiler .

Comprar un piso para alquilar: La rentabilidad, a examen

La primera deducción que un ajeno a la profesión podría hacer es que a menor precio de compra, mayor rentabilidad. Nada más lejos de la realidad. Hay zonas con precios muy bajos en las grandes ciudades que, precisamente por sus carencias, las hacen poco atractivas para el alquiler.

Si alguno de tus clientes cae en este error, hazle ver que la zona es siempre importante, y no necesariamente una vivienda barata es la mejor para invertir.

Qué tipología es la más interesante

También es un error muy típico pensar que las viviendas más pequeñas son las más rentables. Según un análisis de datos, las tipologías más atractivas desde el punto de vista de la rentabilidad son las comprendidas entre 180 y 250 m2. Por encima, la rentabilidad baja, y por debajo, la demanda es más escasa.

Sin embargo, la rentabilidad de una vivienda dependerá (y mucho) de la zona en la que se encuentre. Por poner un ejemplo, en la ciudad de Madrid, no todo el centro es atractivo. Existen micro-zonas donde la rentabilidad del alquiler casi alcanza el 3,7%, mientras que en otras limítrofes, puede caer hasta el 2,15%.

Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler

La opacidad del mercado hace difícil tener datos en tiempo real de la rentabilidad del alquiler. Sin embargo, puedes seguir esta pequeña fórmula para conocerla:

Divide el dinero anual que se obtiene por el alquiler de la vivienda entre su precio de venta. Así, por ejemplo, si la vivienda se alquila por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y vale 240.000 euros, ofrece una rentabilidad bruta del 5%.

(12.000/240.000) x 100 = 5%

Sin embargo, esta fórmula deja fuera multitud de gastos que también hay que tener en cuenta, como la cuota de la comunidad de propietarios, el IBI, los impuestos derivados de la renta, las posibles reparaciones en la vivienda, los seguros y un largo etcétera.

Sin olvidar que entre inquilino y inquilino puede que la vivienda se quede vacía y por lo tanto no haya ingresos.

¿Qué rentabilidad es adecuada?

Si tenemos en cuenta los diferentes escenarios de rentabilidad financiera, la cifra puede variar. No es lo mismo el plazo fijo (que ofrece hasta el 3% en el mejor de los casos), que el variable (con sus riesgos, pero que puede alcanzar hasta el 25%). Además, no debemos olvidar que existen gastos asociados a la puesta en alquiler de una vivienda, como el necesario certificado energético, obligatorio para comprar o alquilar desde 2013.

En cualquiera de los casos se considera que la compra para el alquiler tiene el añadido extra de que enriquece el patrimonio de quien lo posee. ¡Y si no que se lo digan a personalidades como Amancio Ortega! El dueño de Inditex ha invertido una importante parte de sus ganancias de 2015 en ladrillo.

Por último, señalar que los cambios políticos que estamos viviendo influirán en las decisiones de compra. Aunque se respeten los presupuestos generales ya aprobados, puede haber cambios en la legislación que afecten a los interesados.

¿Crees que es rentable comprar un piso para alquilar? ¿Vas a aconsejar a tus clientes esta operación? Si es así, consulta nuestra guía sobre cómo alquilar un piso en 10 pasos ¡Esperamos tus comentarios! 

 Comentarios 2 comentarios

  • avatar

    Mario

    El ejercicio de determinar la rentabilidad es más que aconsejable, incluso si tu intención no es alquilar la vivienda. Es una herramienta e indicador fundamental para determinar si un precio de compraventa está sobrevalorado o no.

    • avatar

      Inmogesco

      ¡Gracias Mario! Efectivamente es un indicador que no podemos obviar. Saludos

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