La rentabilidad de un alquiler no es nada desdeñable, incluso para los tiempos que corren. Pero esto dependerá (y mucho) de la vivienda, de la zona y de número de metros cuadrados. Aún así, se sitúa muy por encima de otros productos financieros como el plazo fijo. Por esta razón hoy hemos querido centrarnos en las claves de cómo alquilar un piso de forma segura.
Sin embargo, un alquiler no deja de ser una inversión con ciertos riesgos. El impago de las rentas por parte de los inquilinos, la bestia negra de los propietarios, es una de las principales preocupaciones a la hora de poner un piso en alquiler.
También los posibles desperfectos en la vivienda pueden ahuyentar a aquellos que estén pensando en alquilar. Pero ¡no desesperes! si tienes clientes con la vista puesta en el alquiler, es posible recomendarles ciertas precauciones para lanzarse a esta nueva aventura con una sólida red de seguridad.
Cómo alquilar un piso de forma segura: 10 Pasos a seguir
Estos son nuestros consejos de lo que hay que hacer para alquilar un piso:
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Busca el inquilino ideal.
¿De cajón, verdad? Buscar un inquilino que cuide la casa como si fuera suya y que además sea puntual en el pago no es tarea fácil. Pero tampoco es misión imposible. Sigue estas recomendaciones para encontrar al próximo inquilino perfecto:
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Revisa su solvencia
Un contrato de trabajo o nómina es suficiente para saber si cuenta con ingresos regulares. Hoy en día son muchas las inmobiliarias que realizan estudios de viabilidad a sus potenciales clientes.
Si es tu caso, necesitarás el DNI del que vaya a ser el titular del contrato de alquiler, además de la información necesaria para conocer sus ingresos declarados, como nóminas, declaraciones de IVA, pensiones y todo aquello que pueda servir como garantía adicional de pago en caso de problemas con la propiedad.
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Pide referencias de otros propietarios con los que el inquilino haya tenido relación
En muchos países europeos y sobre todo anglosajones, es normal entregar cartas de recomendación de anteriores caseros, aunque en nuestro país todavía es algo anecdótico. Sin embargo, puede darte una idea del talante del futuro inquilino.
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Lee entre líneas
Las familias con hijos suelen ser más estables que los solteros. Además, como profesional de las ventas, puedes desplegar las técnicas de ventas inmobiliarias que hemos analizado en este blog inmobiliario, para conseguir información relacionada con la profesión y el estilo de vida de los inquilinos.
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Desconfía del inquilino perfecto
Comprueba todo lo que te dice y toma una decisión consciente. Existen auténticos profesionales en primeras buenas impresiones que luego dejan de pagar. Recuerda que no es una buena práctica pagar varias mensualidades de golpe, suele ser un engaño que puede dañar seriamente tu reputación, si llegado el caso el inquilino dejará de pagar.
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Ajusta el precio
Si tu cliente es un profesional del alquiler y tiene varios pisos en el mercado, conocerá bien las fluctuaciones del precio. Sin embargo, si por diversos motivos ha tenido que poner un piso en alquiler (herencias, desempleo, etc..) estará emocionalmente ligado a ella, lo que le impedirá ver el asunto con claridad.
Para ayudar a tu cliente, puedes manejar varios estudios de mercado de la zona. Como profesional inmobiliario, tendrás acceso a los datos de los alquileres semejantes que pueden ser un buen argumento cuando negocies el precio final.
Como recomendación final, si el propietario teme ver reducidos sus ingresos, puedes sugerirle que realice mejoras en la vivienda. Está comprobado que aquellos inquilinos que viven en pisos mejor conservados tienden a cuidarlos mejor. Es el conocido como efecto “cristales rotos”.
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Cumple con la normativa
La ley de arrendamientos urbanos es clara en cuanto a los plazos de obligado cumplimiento del contrato de alquiler, así como los plazos para que el inquilino pague la renta. Por tanto, no intentes colar cláusulas abusivas, no sería la primera vez que un juez le diera la razón a un inquilino en situación de indefensión jurídica.
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Trata cara a cara
Un contrato de alquiler no es una hipoteca, pero sí es una relación entre inquilino y propietario que durará varios años, por eso es conveniente que hables las cosas cara a cara con ambas partes de la ecuación.
Como agente inmobiliario, tienes la misión de ofrecer lo mejor a tu cliente y en este proceso la impresión que ofrezcas a ambos será crucial. Desde nuestra experiencia como agencia de marketing inmobiliario te recomendamos que promociones con sabiduría tus propiedades y así tener la libertad de elegir al inquilino que mejor se ajuste a tus necesidades.
Entre otras muchas ventajas, una web para inmobiliarias puede permitirte recopilar una base de datos inmobiliaria de clientes con la que trabajar en un futuro en un software inmobiliario. Puede que en estos momentos las personas que visitan tu web no encuentren lo que están buscando, pero es crucial que dejen su correo para poder ofrecerles inmuebles que se ajusten a sus necesidades más adelante. El coste de adquisición de un cliente online es mucho menor que el coste de uno offline.
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Redacta un buen contrato
Ya hemos mencionado la importancia de no incluir cláusulas abusivas en los contratos, o se podrán volver contra tu cliente.
Además, te recomendamos que consultes a un profesional que conozca bien la ley y que sea capaz de defender los intereses de ambos para que la relación sea lo más fluida posible.
Entre los trámites necesarios de cómo alquilar un piso de forma segura, deberás prestar especial atención a:- Antes de la entrega de llaves, es conveniente que realices un inventario si la casa no está completamente vacía. Haz fotos de los electrodomésticos, y de todo aquello que pertenezca al propietario, incluso si la casa se alquila amueblada. Las reclamaciones a posteriori pueden ser mucho más complicadas. Además, este inventario debe estar firmado por propietarios e inquilinos.
- Depósito de la fianza. Es obligatorio por ley el depósito de la fianza en el organismo oficial correspondiente. Si el propietario no realiza este trámite, puede ser multado.
- Existe un impuesto pequeño, prácticamente desconocido para el gran público que algunas Comunidades Autónomas no se molestan en recaudar, pero que existir, existe. Es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y es obligación del inquilino estar al corriente.
- Por último, un seguro del hogar que incluya la responsabilidad civil inmobiliaria es más que conveniente. Si la casa está hipotecada, suele llevar uno asociado, pero si está pagada, conviene hacer uno para evitar sustos.
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Entrega el piso en condiciones
Es una fuente muy habitual de problemas. Se supone que el piso se entrega en condiciones de limpieza y habitabilidad y cuando llega el día de la entrega de llaves no todo está perfecto.
Aunque la ley no obliga a entregar el piso limpio y pintado, se supone que el propietario es el primer interesado en que el inquilino esté cómodo. La ley tampoco obliga a que sea el propietario quien contrate los suministros, pero toda facilidad para una persona de la que dependes será bienvenida.
En este punto, es frecuente que los suministros de la vivienda ya estén contratados y sólo sea necesario un cambio de titularidad. En el caso de algunas compañías, este trámite puede llevar a suponer hasta 300€, por lo que es importante que se lo comuniques al futuro inquilino, ya que deberá realizar un desembolso con el que seguro que no contaba.
Te recomendamos que le ofrezcas toda la información, ya que algunas compañías, como la del agua en determinadas comunidades autónomas, solicitan una cantidad en depósito que con posterioridad el inquilino puede recuperar.
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Pide garantías
Lo que se detalla en la ley es una garantía de un mes de fianza, aunque muchos propietarios piden garantías adicionales. Recuerda siempre que es obligatorio que el propietario deposite la fianza en el organismo correspondiente, en caso contrario puede ser multado.
Si en un futuro hubiera problemas legales, lo primero que exigirá el inquilino es el resguardo de que su fianza está correctamente depositada. Además, la posible multa también se extiende a aquellos que a pesar de que hayan depositado la fianza de forma correcta, no lo hayan comunicado al inquilino.
Por último, es cada vez más frecuente encontrar propietarios que exigen garantías extra. Es el caso de avales ejecutables o depósitos. Los avales son un producto financiero con un coste que puede variar de unas entidades a otras, por lo que quizás interese más a los propietarios aumentar el número de rentas de fianza.
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Permite mejoras en la vivienda
Si el inquilino o alguno de sus familiares tiene una discapacidad o es mayor de 70 años, puede realizar obras de adaptación en la vivienda. El importe de las mismas se podrá descontar de la renta del alquiler. Recuerda que el propietario no puede oponerse aunque finalizado el contrato podrá exigir que la vivienda quede en las mismas condiciones que cuando se alquiló.
En caso de que durante el periodo de vigencia del contrato se realicen estas obras, recuerda siempre al propietario que debe dejar constancia por escrito, además de exigir facturas que demuestren que, efectivamente, estas reformas se han llevado a cabo. Existen beneficios económicos como desgravaciones fiscales por obras en la vivienda que requerirán las facturas de las mismas
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Cuida de tu inquilino
Un alquiler puede ser un negocio muy rentable. En las mejores zonas de la capital ha alcanzado picos de hasta un 5%. Por eso, tener un contrato con un inquilino que es puntual en la renta y no da problemas, es una mina de oro.
Nuestra última recomendación para tus clientes es que cuiden a un buen inquilino si lo encuentran. Regatear con una reparación o negarse en redondo a una bajada del precio pueden ser posturas poco razonables si se encuentra un inquilino solvente y serio.
En las conversaciones que mantengas con los propietarios hazles ver que nada garantiza que el piso se vaya a alquilar nada más dejarla el actual inquilino, a no ser que cuenten con un seguro especializado. En el resto de los casos, es conveniente ser flexibles, porque una mala decisión puede suponer perder un inquilino y los futuros ingresos.
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Amplía tus servicios
No queremos dejar de recomendarte los servicios de gestión de alquileres. Son una forma de fidelizar clientes que muchas inmobiliarias han puesto en marcha en los últimos años. Empresas como la tuya cobran una cantidad fija de forma mensual o anual a propietarios que quieren olvidarse del día a día de un alquiler. Para tu negocio todo son ventajas, porque te aseguras la fidelidad del propietario en caso de que la vivienda se quede vacía y si tu gestión es eficaz, puedes ganar un cliente en forma de inquilino que busca una nueva vivienda.
Este tipo de servicios requiere cierta infraestructura, como tener una bolsa de proveedores de reparaciones del hogar en caso de que el inquilino tenga cualquier problema. Además deberás tener una persona que atienda las reclamaciones y gestiones entre propietarios e inquilinos. ¡Merece la pena que lo pienses detenidamente!
Hasta aquí nuestra guía de cómo alquilar un piso de forma segura. ¿Crees que nos hemos dejado algo en el tintero? Puedes aportar tu granito de arena en los comentarios. ¡Esperamos tu sabio consejo!
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