Cédula de habitabilidad: ¿Qué es, quién la da y cómo pedirla?

En este artículo te vamos a contar todo lo que relacionado con la cédula de habitabilidad, cuánto cuesta, qué es, dónde se solicita, …

¿Qué es la cédula de habitabilidad ?

La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada.

¿Quién da la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad la emite un técnico competente, donde se certifica que la vivienda puede utilizarse como tal por cumplir las exigencias reglamentarias. 

Su emisión corresponde a los Ayuntamientos y los requisitos para concederla dependerán de la comunidad autónoma en la que esté ubicada la vivienda, siendo Cataluña una de las comunidades más estrictas.

¿Cómo pedir la cédula de habitabilidad?

Como ya hemos comentado, tramitarla es necesario para comprar o alquilar una vivienda en caso de que no se tuviera con anterioridad. Su solicitud es bastante sencilla y en casi todas las comunidades autónomas se puede realizar de forma telemática.

Necesitarás un impreso de solicitud, además del justificante de haber pagado la tasa correspondiente, una fotocopia del dni del propietario de la vivienda o representante autorizado y una copia de la escritura de la propiedad o contrato de arrendamiento.

Sin embargo, obtener la cédula de habitabilidad requerirá además de una visita de un técnico autorizado que realice una inspección de la vivienda para comprobar que todo está en orden. Recuerda que las condiciones mínimas de habitabilidad están reflejadas en la Orden del 29 de febrero de 1944 (BOE 1 de Marzo).

Requisitos para la cédula de habitabilidad

En esta Orden Ministerial se especifican las condiciones que debe tener una vivienda para poder ser habitable. Se trata de un conjunto de normas para garantizar que se construyen viviendas que garantizan que las personas que las habitan tienen un hogar digno. Por eso vivir sin cédula de habitabilidad está al margen de la ley.

Normalmente los promotores se cuidan mucho de cumplir estas normas, puesto que si una vivienda no cuenta con la preceptiva cédula, el contrato de alquiler o compraventa puede quedar anulado.

Requisitos para la cédula de habitabilidad:

• La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 36 m2.
• Debe tener al menos una estancia destinada como comedor o zona de estar, además de un cámara higiénica y de una cocina.
• Se establece una altura mínima de 2,5 metros, excepto en los baños y en cocina, donde esta altura puede ser de 2,2 ms.
• Por otro lado, se establece que en ningún caso las estancias de la casa puedan ser el paso para otros locales que no sean los propios de la vivienda.
  En el caso concreto de los baños, no pueden en ningún caso ser de paso a otras estancias de la casa.
• Las estancias de la misma se pueden compartimentar de la manera que se desee, pero tanto la cocina como los baños deben tener una puerta de separación con el resto de la vivienda.
  Además, se establecen unas medidas mínimas para los dormitorios y para la zona de estar.
• Por último destacar que existen condiciones mínimas para garantizar que las zonas de paso sean accesibles así como que los distintos niveles de la vivienda sean practicables.
• En cuanto a la equipación de la vivienda debe contar con agua fría y caliente así como evacuación de agua y electricidad.
• La cocina debe tener como mínimo un fregadero, un aparato de cocción y un sistema de extracción mecánica de humos.
• En el caso de los baños, deben tener un lavamanos, un inodoro y una ducha. Las viviendas también deben contar con una instalación que permita lavar la ropa, además de un sistema que permita interactuar desde el acceso al edificio de la vivienda.

¿Cuando caduca la cédula de habitabilidad y qué hacer si nunca se tramitó?

La cédula de habitabilidad tiene una validez de 15 años.

En este caso se debe concertar una cita con un arquitecto o arquitecto técnico. Realizará una inspección visual del inmueble y comprobará que cumple con todos los requisitos que marca la ley.

A continuación, elaborará un informe de habitabilidad que remitirá al Ayuntamiento correspondiente, el cual tiene 3 meses para emitir la licencia de habitabilidad.

Recordar que según la ley, vivir sin cédula de habitabilidad causaría que el contrato de alquiler o la compra venta de la casa pudiera quedar anulada. Es muy conveniente por tanto que seamos conscientes de lo que este pequeño papel puede suponer en una operación inmobiliaria.

¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?

Por último, queremos informarte de los precios de la cédula de habitabilidad. Depende sobre todo de la comunidad autónoma en la que vivas, pero para que te hagas una idea, el precio oscilan desde  los 90€ hasta unos 2000€.

Cómo saber si un piso esta libre de cargas

Junto con la cédula de habitabilidad hoy queremos hacer referencia a otro término inmobiliario, las cargas de una vivienda.

Según wikipedia, se define carga inmobiliaria en el ámbito del derecho aquel gravamen impuesto por la ley que limita el libre disfrute de una propiedad. Por tanto, es importante conocer siempre con exactitud el tipo de cargas que pueda presentar una propiedad.

Tipos de cargas que puede presentar una propiedad

Sea una vivienda, una oficina o un local comercial, cualquier propiedad (incluso una plaza de garaje) puede llevar asociada algún tipo de carga inmobiliaria.

Para conocerlas es suficiente con solicitar en el Registro de la Propiedad una nota simple y podrán ser:

• Cargas de Hipoteca

  Es la más común de las cargas inmobiliarias que podemos encontrar. Se constituye a favor de una entidad financiera como garantía del pago del préstamo. Aunque normalmente estas hipotecas se conceden para la adquisición de una vivienda, también puede ponerse en garantía la casa para otros fines.

• Servidumbre

  Normalmente este tipo de cargas inmobiliarias afectan a los terrenos, pues los derechos de servidumbre son derechos de paso para personas o servicios que limitan la acción de propietario. Imaginemos por ejemplo que poseemos un terreno atravesado por una carretera o el acceso a algún tipo de servicio público. Este derecho de servidumbre limitará la propiedad y es necesario que los potenciales compradores lo conozcan.

• Reserva de dominio

  Se trata de una figura en desuso, ya que hoy en día prácticamente nadie la utiliza. El vendedor recibía pagarés del comprador y se reservaba la posibilidad de recuperar la propiedad si esos pagarés no se hacía efectivos.

• Censos

  Se trata de otra carga inmobiliaria en desuso y supone el pago de una cuota fija al propietario durante un tiempo determinado a cambio de la propiedad. Algo así como “alquiler con derecho a compra”. Todavía se pueden ver en fincas rústicas con disposiciones testamentarias.

• Notas marginales

  Normalmente el Registrador de la Propiedad puede dejar constancia de cuestiones secundarias que afectan al inmueble.

• Anotación preventiva del embargo

  Una vez que se ha iniciado el procedimiento de impago, se deja constancia en el Registro para evitar insolvencias fraudulentas. Es decir, que una persona que responda con sus bienes se declare insolvente y sin embargo siga ostentando la propiedad de un inmueble en el Registro.

Otras comprobaciones previas

Conocer las cargas inmobiliarias es una de las comprobaciones previas que debemos llevar a cabo antes de comprometernos en la firma de cualquier documento, pero no es la única. Existen otras comprobaciones que como interesados o en nuestra labor de asesoramiento inmobiliario a clientes debemos realizar.

• Título de la propiedad

  Comprobar que, efectivamente, la propiedad está a nombre de quien está ejerciendo de propietario es la primera y más importante comprobación que debemos realizar.
  Para ello deberemos solicitar al propietario que nos muestre el título de propiedad, generalmente escritura pública notarial.

• Registro de la Propiedad

  Como ya hemos comentado, consultar en el Registro de la Propiedad que efectivamente la propiedad está correctamente inscrita a nombre del que dice ser su titular así como que está libre de cargas.

  Hacemos un inciso para recordar a nuestros lectores una situación que los agentes inmobiliarios encuentran con frecuencia en su labor diaria. Es el caso de propiedades a nombre de varias personas, normalmente familiares o matrimonios. En el segundo de los casos y si ha habido un divorcio de por medio, esta nueva situación debe ser registrada como corresponde o habrá problemas a la hora de vender.

• Catastro

  También es conveniente consultar el Catastro y comprobar que efectivamente la titularidad de la finca, la superficie, la ubicación y el resto de los datos están reflejados en el correspondiente certificado catastral descriptivo y gráfico.

  Para realizar esta consulta no es necesario ser un profesional y además muchas notarías cuentan con una conexión telemática, por lo que será en notario el que realice esta consulta en la mayoría de los casos.

• Cuotas de la comunidad de propietarios

  Ya hemos comentado en otras ocasiones la importancia de comprobar el estado de las cuentas que nos obligan con la comunidad de propietarios. Si esta situación no está regularizada, deberá ser el nuevo propietario el que se deba hacer cargo de las cuotas atrasadas.

  Dicha comprobación se puede realizar a través del administrador de la comunidad, que deberá emitir un certificado de estar al corriente del pago.

• Arrendamiento

  Si la vivienda está arrendada en el momento de formalizar la compra venta, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato, siempre y cuando esté correctamente inscrito en el Registro correspondiente.

  Además, el inquilino tiene derecho a lo que se conoce como “tanteo y retracto”, es decir, por Ley tiene derecho a adquirir la vivienda pagando al propietario el mismo dinero que haya pactado con el comprador.

• Cargas urbanísticas

  Con frecuencia, si la vivienda está situada en zonas de reciente urbanización, pueden existir cargas pactadas con el Ayuntamiento en concepto de gastos de urbanización.
  Conviene pues comprobar que estas cargas, que corresponden al promotor, están abonadas. En caso contrario corresponderá al comprador asumirlas.

• Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

  Como hemos comentado al comienzo de esta entrada, no es una cuestión baladí asegurar que la vivienda posee todos los papeles en regla, lo que incluye la cédula de habitabilidad y en su caso, la licencia de primera ocupación.

• Estatutos de la comunidad

  Además, si se trata de una vivienda en propiedad horizontal es conveniente consultar los estatutos de la comunidad, debido a las potenciales restricciones de uso que pueden existir.

• Certificado energético

  Ya comentamos en su día la necesidad de contar con el certificado energético para comprar o vender una vivienda. Su obligatoriedad no exime a nadie, y las multas por carecer de él pueden llegar a ser de importes nada desdeñables. Asegúrate de que la vivienda en venta o alquiler dispone del certificado energético en regla.

¿Te gustaría que tratemos algún tema en concreto? Puedes hacernos llegar tus ideas a través de los comentarios. ¡En Inmogesco estamos para ayudarte!