Nueva ley de vivienda 2023: todo lo que debes saber

El 1 de febrero de 2022 se aprobó el Consejo de Ministros la nueva ley de vivienda en España.

Tras pasar dos años de negociaciones y controversias, se ha logrado llegar a un acuerdo para establecer una ley que regule diferentes ámbitos de este sector como, por ejemplo, ayudas de acceso a la vivienda, regulación de los precios de los alquileres, desahucios, etc.

El texto fue presentado el pasado 26 de octubre y supone un gran cambio en la actual etapa democrática, puesto que es la primera norma que desarrolla el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos. En este momento el proyecto debe ser pasado a las Cortes para su aprobación por vía de urgencia.

A lo largo de este artículo te revelamos de forma detallada en qué consiste exactamente esta ley y cuáles son los cambios que provoca.

¿Qué es la ley de la vivienda?

La ley de vivienda 2022 busca lo siguiente:

• Limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas.
• Aplicar premios fiscales al alquiler y a las bajadas de precios
• Que las promociones de inmuebles nuevos creen un 30% a vivienda protegida y alquiler social
• Castigar fiscalmente las viviendas vacías

Nueva ley de la vivienda en España

Según el Gobierno, este nuevo proyecto de ley de la vivienda reconoce las competencias que pertenecen a las comunidades autónomas en dicha materia. De este modo, se pone a disposición de cada una de ellas todas las herramientas para hacer efectivo este derecho.

La ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, ha añadido que esta nueva normativa «es absolutamente imprescindible para empezar a dar los primeros pasos en la dirección correcta». Además, añade que «esta ley protege a los inquilinos, se lo pone fácil a los pequeños propietarios y exige responsabilidad a los grandes propietarios».

Por otro lado, tanto la ministra de Política Territorial y portavoz del Gobierno, Isabel Rodríguez, como la titular de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, han señalado que se producirá una consolidación del quinto pilar del Estado del Bienestar. Sin duda, esta nueva propuesta ha supuesto para muchos un gran cambio dentro del panorama de la vivienda en España.

Una ley necesaria tras la burbuja inmobiliaria

La crisis financiera de 2008 provocó miles de desahucios debido a las cláusulas abusivas que contenían algunas hipotecas. Como consecuencia, un gran número de familias españolas quedaron endeudadas.

Posteriormente, se produjo una burbuja en el mercado del alquiler, la cual ha provocado que los precios de los arrendamientos se hayan incrementado hasta un 50% entre 2015 y 2020.

Ante tal situación, era necesario crear una nueva normativa que lograse proteger a los inquilinos y facilitar la vivienda a jóvenes y familias.

¿Qué puntos trata la nueva ley de la vivienda en España?

Los aspectos más destacados de esta nueva ley son los siguientes:

• Se centra en desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.
• Ofrece los instrumentos necesarios a las comunidades autónomas y ayuntamientos con el fin de impulsar una oferta asequible para los ciudadanos.
• Promueve la calificación indefinida de la vivienda protegida. De este modo, se garantiza un periodo de al menos treinta años y una reserva del suelo para vivienda en alquiler asequible.
• No se podrá enajenar el parque público de vivienda social.
• Favorece el incremento de la oferta de la vivienda asequible incentivada.
• Asegura la colaboración de los grandes tenedores de vivienda, es decir, aquella persona física o jurídica con más de diez viviendas en propiedad.
• Establece mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler y ofrece ventajas fiscales para evitar la vivienda vacía.
• Intenta ofrecer soluciones a los procedimientos en situaciones de vulnerabilidad, salvaguardando el derecho de propiedad.
• Establece planes plurianuales para reforzar la actuación del Estado en materia de vivienda y rehabilitación.
• Respeta las competencias que corresponden a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos.
• La nueva ley intenta dar a conocer todos los programas y servicios de acceso a una vivienda.

¿Cuáles son las novedades de la nueva ley de la vivienda?

Te mostramos de forma desarrollada cuáles son las novedades que establece la nueva ley estatal de la vivienda:

Alquileres públicos en las promociones de viviendas

Las promociones de obra nueva deben contar a partir de la entrada de la nueva ley con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público. Además, la mitad de dicho porcentaje debe quedar destinado al alquiler social para facilitar el acceso a la vivienda a las familias vulnerables.

Ventajas fiscales para pequeños propietarios

Los propietarios que cuenten con menos de 10 viviendas en su poder tienen la posibilidad de beneficiarse de grandes descuentos e incentivos fiscales. Esta medida se ha tomado para fomentar la bajada del precio del alquiler.

Se planean las siguientes bonificaciones:

• Bonificación del 50% a todos los propietarios que alquilen su vivienda.
• Bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, o bien, si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.
• Bonificación del 90% si se produce en áreas tensionadas, es decir, aquellas que han experimentado un aumento de los alquileres y, como consecuencia, los hogares sufren una mayor sobrecarga financiera para pagarlos.

Aumentan los impuestos para las viviendas vacías

Hemos visto anteriormente que uno de los objetivos de esta nueva ley es acabar con las viviendas vacías. En concreto, se pretende fomentar el alquiler de aquellas que lleven vacías más de dos años y pertenezcan a propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio.

El Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI con un recargo de hasta el 150%. No obstante, queda en mano de las comunidades autónomas si desean o no aplicar este control de los precios en las zonas tensionadas.

Limitación a grandes propietarios

Las personas físicas o jurídicas con más de 10 viviendas en su propiedad, sin tener en cuenta garajes y trasteros, o con una superficie de más de 1500 m2, deben adaptar el precio de sus alquileres.

Regulación de los desahucios

Se pretende respaldar a aquellas situaciones de vulnerabilidad mejorando la comunicación entre los jueces y los servicios sociales.

También se pretende promover que los servicios sociales den una respuesta habitacional a aquellos hogares que se encuentran en situaciones delicadas.

El plazo de lanzamiento de los desahucios se amplía de uno a dos meses cuando el propietario de la vivienda sea una persona física, y de tres a cuatro meses si el propietario es una empresa.

Declaración de zona tensionada

La declaración de un barrio o municipio como zona tensionada quedará en manos del Estado y de cada Comunidad Autónoma.

Cuando se defina una zona como tensa, tendrá una duración mínima de tres años prorrogables cada un año para evitar que se produzca una subida indiscriminada de los precios respecto al alquiler.

Los inquilinos de dichas zonas tienen la posibilidad de solicitar una prórroga del contrato del alquiler con el mismo precio por un periodo de hasta tres años. Evidentemente, en este caso la zona deberá continuar siendo declarada zona tensionada.

Creación de viviendas asequibles

Además de la vivienda protegida, se pretende crear la vivienda asequible incentivada, en la que los propietarios son personas privadas y disfrutan de determinados beneficios.

Creación de un fondo social de vivienda

La nueva ley apuesta por un parque público de alquiler, ya que desde 2015 de las 5.500 viviendas protegidas en España, menos de 1.000 se han destinado al alquiler.

Prohibición de cambiar la calificación de la vivienda pública

El parque público de vivienda social será considerado patrimonio, por lo que quedará protegido y no podrá ser enajenado.

Se fija un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo de reserva. Para el resto de supuestos, queda establecido un plazo mínimo de descalificación de treinta años.

La reacción del sector inmobiliarios ante la nueva ley

El establecimiento de esta nueva ley ha provocado cierto recelo dentro del sector inmobiliario. A pesar de que admiten que algunos de los puntos son positivos, también se piensa que su aprobación provocará una reducción de la oferta de vivienda, empeorará el mantenimiento de los inmuebles y llevará al mercado del alquiler a la economía sumergida.

Algunos profesionales del sector apuntan que se producirá una discriminación hacia los propietarios que tienen diez o más inmuebles en alquiler, los cuales pueden desviar sus planes de inversión a otros países.

Conclusión

Esta norma pionera trata de reforzar el ejercicio del derecho constitucional con el fin de aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles. Se enfoca principalmente en aquellas familias que cuentan con una gran dificultad de acceso y en aquellos ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado.

Como has podido comprobar, las novedades que se han introducido se centran de forma especial en el alquiler. Incluso se exige que una parte de las viviendas de obra nueva sea destinada a tal fin.

Podemos establecer a modo de resumen que lo que se pretende con la nueva ley de la vivienda en España es: fomentar el alquiler para conseguir que todos los ciudadanos tengan acceso a una vivienda, beneficiar a propietarios a través de bonificaciones con el objetivo de que bajen el precio de sus alquileres, así como acabar con la enajenación de viviendas protegidas.

No obstante, algunos profesionales del sector no tienen tan claro que todas estas novedades vayan a ser positivas para el país.

Esperamos haberte ayudado con nuestro artículo a conocer los puntos claves de la nueva ley de la vivienda en España.