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Tipos de amortizaciones: El sistema de amortización Frances, Alemán y Americano

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En el articulo de hoy te vamos a contar qué es la amortización, los diferentes tipos de amortizaciones que existen, los seguros hipotecarios y los tipos de seguros que hay.

¿Qué es la amortización?

Según wikipedia, la definición de amortización de una hipoteca como “proceso financiero mediante el cual se extingue, gradualmente, una deuda por medio de pagos periódicos, que pueden ser iguales o diferentes.” Para el común de los mortales, “amortizar una hipoteca” es el acto de pagar, mes a mes, la deuda contraída con el banco para la compra de un inmueble. Existen varios tipos de amortizaciónes.

¿Cuáles son los tipos de amortizaciones que existen?

Aunque la gran mayoría de los ciudadanos sólo conocerá en su vida cómo amortizar una hipoteca inmobiliaria, existen distintos tipos de amortización, la financiera y la económica.

La amortización financiera, la más popular, consiste en reembolsar de forma gradual una deuda contraída. A esta amortización se le agregan unos intereses, de forma que las cuotas que pagamos por amortizar una hipoteca de la casa comprenden dos conceptos: principal e intereses.

Cuando hablamos de amortizar una hipotecaria hacemos referencia al principal. Para determinar qué parte del principal y de los intereses se liquida cada mes, se utilizan diferentes sistemas de amortización. Debe quedar reflejado en la firma de la hipoteca el que se utilizará en cada caso.

Tipo de amortización, sistema Francés

Fija una cuota única. Es uno de los tipos de amortización más comunes de los sistemas en nuestro país y establece que el principal sea creciente y los intereses decrecientes. Es por esto que en los primeros años se pagan más intereses que principal y con el transcurso del tiempo se produzca lo contrario. Tiene sus ventajas e inconvenientes, indudablemente.
Como principal ventaja, que durante todo la duración del préstamo pagas la misma cantidad. Es decir, si ahora pagas 100, y dentro de 30 años sigues pagando lo mismo, tendemos a pensar que las cuotas serán más asequibles en el futuro.Como inconveniente, que al principio sólo pagas intereses y puede que lleves 15 años pagando puntualmente la hipoteca, pero que no hayas amortizado más que un 25% del principal.

Tipo de amortización, sistema Alemán

El pago del principal es constante, de forma que lo que varía son los intereses generados. De esta forma, las primeras cuotas serán más exigentes, pero con el tiempo se aligeran, porque la cantidad de principal que queda pendiente de liquidar, es menor.

Aunque el sistema francés es el favorito de los españoles, y muchas entidades financieras no te dan a elegir, nos quedamos con el sistema de amortización alemán. Supone mayor compromiso al principio, pero a la larga es uno de los tipos de amortización que sale más barato para el consumidor.

Tipo de amortización, sistema Americano

En España es prácticamente desconocido y es el más sencillo de los tres tipos de amortización. Durante toda la vida del préstamo se pagan los intereses correspondientes, excepto en la última cuota, en la cual se liquida el total del principal. Es costumbre en Estados Unidos abrir una cuenta en la que se ingresan de forma mensual cantidades destinada a pagar esta última cuota. En cierto modo, con el sistema americano de amortizar una hipoteca el  tendría una doble obligación, pagar los intereses a la entidad financiera y hacer depósitos regulares destinados al pago del principal.
La única ventaja a priori de este sistema es que la cuenta creada para el ingreso de estos adelantos del pago final genera intereses que pueden ayudar a aliviar la carga económica y que al mismo tiempo, sirven de incentivo para el ahorro de los particulares, puesto que los bancos se aseguran ingresos regulares durante un periodo de tiempo muy largo.

Seguros de amortización de hipotecas

Pero no acaban ahí las triquiñuelas de las entidades financieras. Como consecuencia del encarecimiento de las viviendas, en muchos casos se firman hipotecas a más de 50 años.

Es relativamente frecuente ver jubilados que ya no trabajan, pero siguen pagando hipotecas, que en caso de fallecimiento, heredan sus hijos o familiares.

Es cierto que nadie nos obliga a heredar, pero para evitar que el banco tenga que asumir la parte de la deuda que queda por cubrir en caso de que el heredero no quiera la vivienda (con sus cargas y plusvalías en caso de venta), muchos bancos ofrecen seguros de vida.

No es más que una forma de garantizar que en caso de fallecimiento se liquiden tanto los intereses como el principal de la deuda, y todos contentos. O casi, porque no olvidemos que dependiendo de en qué comunidad autónoma se resida, el impuesto de sucesiones será más o menos gravoso.

Es muy común encontrar casos de herederos que después de pagar el resto de la amortización pendiente de una hipoteca y el impuesto de sucesiones, apenas consiguen unos miles de euros por una vivienda que estuvo hipotecada durante años. Y en el peor de los casos, se han visto obligados a mal vender el inmueble por la baja rentabilidad de la operación.

Para evitar los problemas que acompañan a la herencia de una propiedad con hipoteca, es conveniente contratar un seguro de amortización, que garantice que en caso de fallecimiento del titular la hipoteca quedará extinta y los herederos libres de cargas para poder hacerse con la titularidad de la propiedad o vender el inmueble.

Tipos de seguros de amortización de hipotecas

Existen dos tipos:

El primero

La entidad aseguradora pagará la misma cantidad adeudada con el banco. En este caso, el plazo de cobertura es el mismo que en la hipoteca, aunque las cuotas del seguro van decreciendo a medida que la deuda con el banco disminuye.

El segundo

El importe a pagar por parte de la aseguradora es el mismo en todo el plazo de la duración del contrato. En este caso, si la hipoteca es de 100.000 € y fallece su titular al cabo de 35 años, el banco recibiría la cantidad que le correspondiese liquidar y los familiares el resto del dinero.

En el segundo de los casos, las cuotas del seguro son más altas, porque viene a ser más o menos un seguro de vida, pero de esta forma el hipotecado sabe que dejará a sus beneficiarios una parte del dinero.

La presión por parte de las entidades financieras para conseguir que los hipotecados firmen este tipo de seguros de amortización (aunque nos los vendan como seguros de vida) puede llegar a ser muy fuerte. En la mayoría de los casos, ofrecen mejores condiciones en la hipoteca, como una reducción del variable del interés, que normalmente se asocia al Euribor.

Es importante que aquellos de tus clientes que están pensando en adquirir una vivienda tengan claros los límites y obligaciones de los distintos tipos de seguros de amortización y que se lean bien la letra pequeña. Aunque los bancos los publicitan como seguros de vida, la realidad es que en caso de fallecimiento una parte importante de la indemnización estaría destinada a pagar el resto de la hipoteca, y la mayoría de las personas no lo sabe.

Calculadoras para la amortización de una hipoteca

Puestas así las cosas, conviene saber desde el minuto 1 qué sistema de amortización vamos a seguir y qué importe tendrán las cuotas que nos acompañarán durante toda una vida.

Para estos cálculos existen numerosas calculadoras de amortizacion de una hipoteca que como profesional inmobiliario, puedes recomendar a tus clientes, así como tablas de amortización. Hace unos meses recopilamos las mejores calculadoras de amortización de hipotecas del mercado, aunque en esta ocasión te vamos a recomendar aquellas que te permitan visualizar mes a mes qué parte de los intereses y del principal estás liquidando. Es decir, funcionan como un simulador de amortización de hipoteca.

Ten en cuenta que una hipoteca es un contrato con consecuencias muy duras en caso de incumplimiento, y conviene conocer de antemano hasta el último céntimo que vamos a pagar por ella.

Estas son las dos Calculadoras que te recomendados:

Indices de Referencia Hipotecaria

Esta calculadora de amortización de una hipoteca, te permite hasta 6 consultas para conocer el cuadro completo de amortización (imprimible). Además, también permite otras dos consultas interesantes: la de cancelación por amortización hipotecaria anticipada y la de cambio de hipoteca.

Con la vuelta del crédito hipotecario en el horizonte, es posible que algunos de tus clientes se estén planteando el cambio de entidad financiera o de condiciones. Para que puedan conocer cómo les puede afectar un cambio de hipoteca, esta herramienta permite simular las nuevas condiciones.

Calculohipoteca.org

Te permitirá acceder al cuadro completo de amortización, además de consultar el cálculo total de intereses y capital principal liquidado.

Se trata sin duda de un servicio atractivo que puedes ofrecer a tus clientes si tienes un negocio inmobiliario. Seguro que apreciarán que como agente, les ofrezcas una relación de confianza más allá del mero aspecto comercial de la profesión.

Amortización anticipada de una hipoteca

También son muchos los casos de hipotecados que desean darle un empujón a la amortización, reduciendo así el capital principal y por tanto los intereses asociados.

Si alguno de tus clientes tiene pensado invertir estos ahorros tiene dos opciones:

  • Reducir el plazo de la hipoteca y así pagará menos tiempo
  • Reducir el importe del principal, reduciendo la cuantía de las cuotas.

¿Cuál de las dos opciones es más adecuada?

Para tomar una decisión consciente, hay que tener varias premisas en cuenta:

En la primera de ellas, es necesario calcular el Euribor. Como principal indicador hipotecario, conviene saber las perspectivas de futuro, puesto que si se prevé una fuerte subida, será conveniente reducir el principal para aliviar la carga de intereses.

Te recordamos que aunque el Euribor negativo haya animado el mercado, los analistas no consideran que esta situación se vaya a mantener en el tiempo mucho más tiempo. En sus peores momentos (septiembre 2008) llegó a alcanzar hasta el 5,4%, lo que aleja este valor de los depósitos a plazo fijo.

Además, hay que tener en cuenta la rentabilidad del dinero destinado a la amortización. Independientemente de si tus clientes prefieren tener dinero en la mano o menos deudas, si el depósito de los ahorros está obteniendo una buena rentabilidad, no será buena idea destinarlos a amortizar una hipoteca en cuestión.

Para conocer exactamente la diferencia entre la amortización de la hipoteca o la rentabilidad del dinero ahorrado, saca la calculadora y analiza los dos escenarios.

No debemos olvidar tampoco la inflación, que tiene dos posibles efectos. Por un lado, puede hacer que aumente nuestro salario, pero también mayores tipos de interés. Recuerda que la bajada de tipos de interés es una medida de estímulo económico que no es eterna, y que suele acompañar a las épocas de mayor bonanza.

La deflación (o caída de los precios) es el otro posible efecto que tiene un peligro claro: la deuda de la hipoteca se va distanciando del  valor real de nuestro piso, que se va reduciendo. Tras la crisis inmobiliaria, muchas viviendas han caído por debajo de la mitad de su valor. Esto ha provocado que el valor real de millones de propiedades se haya alejado del importe de la hipoteca.

Por último, están los aspectos fiscales de la amortización. Los ahorros y las amortizaciones, como muchos movimientos de capital, están sujetos a comisiones.

Ojo a la diferencia entre comisiones de cancelación y comisiones de desistimiento. Por ley lacomisión por desistimiento máxima es del 0,5% de la cantidad amortizada durante los cinco primeros años y del 0,25% si la cancelación se produce a partir del sexto año. Las comisiones de cancelación hoy en día son ilegales, aunque las entidades financieras suelen establecer un 0% en virtud de un Real Decreto que podría modificarse en el futuro. Aunque ahora no puedan cobrar comisiones de cancelación ¿quien no garantiza que el futuro sí puedan?

Si quieres una buena recomendación para tus clientes, recuérdales este punto. En la actualidad, no hay diferencia alguna entre ambas comisiones pero no debemos olvidar que una hipoteca es un contrato a un plazo que puede superar con facilidad los 30 años y que los vaivenes de la legislación pueden favorecer que se convierta en una pesada carga.

¿Nos cuentas tu experiencia con los tipos de amortizaciones? ¿Te ha tocado asesorar a tus clientes en este aspecto? Puedes contarnos tu experiencia en los comentarios de esta entrada. ¡No dejes de seguir nuestro blog para inmobiliarias

 Comentarios 2 comentarios

  • avatar

    Jesús Javega

    Me parece un artículo interesante , claro , conciso . No nos podemos olvidar de este tema y hay que tenerlo siempre en cuenta. Gracias por vuestro artículo y por toda la información que generáis un abrazo muy fuerte a todos

    • avatar

      Inmogesco

      Muchas gracias Jesús. Quisimos hacer un repaso profundo para que todos los profesionales del sector supieran las ramificaciones de un concepto que afecta directamente a nuestro día a día.

      Un abrazo también para ti y esperamos verte de nuevo por el blog.

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