Sociedad de inversión inmobiliaria: ¿Qué es y cómo crearla?

En el mundo de las inversiones, el sector inmobiliario se destaca como una opción atractiva y tangible. Una sociedad de inversión inmobiliaria ofrece una estructura organizada para capitalizar esta oportunidad, permitiendo a los inversores combinar recursos para comprar y gestionar propiedades. Este artículo, tiene como objetivo desentrañar el concepto de estas sociedades, explicar su funcionamiento, destacar sus ventajas y proporcionar una guía paso a paso para establecer una entidad que pueda transformar el arte de invertir en bienes inmuebles.

¿Qué es una sociedad de inversión inmobiliaria?

Una Sociedad de Inversión Inmobiliaria representa una entidad colectiva no financiera especializada en la adquisición de propiedades urbanas para su alquiler. Estas entidades se organizan bajo la forma jurídica de Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) y se estructuran como sociedades anónimas. Su finalidad es reunir capital, propiedades o derechos del público para administrarlos e invertirlos en una variedad de activos, con los rendimientos de los inversores vinculados directamente a los resultados colectivos obtenidos.

Establecidas en España desde 2009, estas sociedades de real estate siguen un modelo parecido al de los REITs (Real Estate Investment Trusts), originarios del ámbito anglosajón y que surgieron en los años 60.

¿Cómo funciona una sociedad de inversión inmobiliaria?

Una sociedad de inversión inmobiliaria (SII) funciona como un vehículo colectivo que permite a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de realizar grandes inversiones individuales. Aquí te explico cómo operan estas sociedades:

• Formación de la Sociedad: Un grupo de inversores se une para crear una SII. Se establecen los términos y condiciones, incluyendo el monto mínimo de inversión.
• Recaudación de Capital: La SII recauda fondos mediante la emisión de participaciones o acciones, que representan la propiedad de los activos inmobiliarios.
• Inversión en Propiedades: Los fondos obtenidos se utilizan para adquirir, desarrollar y gestionar propiedades inmobiliarias, tanto residenciales como comerciales.
• Gestión Profesional: La administración de las propiedades está a cargo de expertos en el sector inmobiliario, lo que asegura una gestión eficiente y profesional.
• Generación de Rendimientos: Las SII generan ingresos principalmente a través del alquiler y, en algunos casos, la venta de los activos. Los inversores reciben una parte de los beneficios proporcional a su inversión.
• Regulación y Supervisión: Las SII están reguladas y supervisadas por organismos gubernamentales, lo que proporciona seguridad y transparencia a los inversores.
• Liquidez: A diferencia de la inversión directa en inmuebles, las participaciones en una SII suelen ser más líquidas y pueden ser negociables en mercados secundarios.

Tipos de sociedades de inversión inmobiliaria

Existen dos tipos principales de sociedades de inversión inmobiliaria:

• Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas: Estas sociedades son entidades que invierten en activos inmobiliarios, como edificios comerciales, residenciales o terrenos, pero no cotizan en bolsa. Operan de manera más privada y no están sujetas a los mismos requisitos de divulgación que las sociedades cotizadas.
• Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI): Son empresas que cotizan en bolsa y se especializan en la inversión en activos inmobiliarios. Estas sociedades deben cumplir con requisitos específicos establecidos por la regulación, incluida la obligación de distribuir al menos el 80% de sus beneficios anuales en forma de dividendos. Las SOCIMI proporcionan una forma líquida de invertir en bienes inmuebles, ya que sus acciones pueden comprarse y venderse en el mercado de valores.

Ventajas de una sociedad de inversión inmobiliaria

Algunas de las principales ventajas tanto para los inversores como para el mercado inmobiliario en general son:

• Accesibilidad: Permiten a pequeños y grandes inversores acceder al mercado inmobiliario con una inversión inicial relativamente baja.
• Diversificación: Las SIIs invierten en una amplia gama de propiedades, lo que ayuda a diversificar el riesgo.
• Flujo de ingresos: Proporcionan un flujo de ingresos potencialmente constante y predecible a través de los dividendos.
• Gestión profesional: La gestión de las propiedades está a cargo de profesionales, lo que reduce la carga para los inversores individuales.
• Liquidez: Al cotizar en bolsa, las acciones de una SII ofrecen liquidez, permitiendo a los inversores comprar y vender acciones fácilmente.
• Transparencia: Como empresas cotizadas, están sujetas a regulaciones que exigen transparencia en sus operaciones y finanzas.
• Beneficios fiscales: Gozan de un tratamiento fiscal favorable, ya que no pagan impuestos corporativos sobre la renta si cumplen con ciertos requisitos de distribución de ingresos.
• Potencial de apreciación: Los inversores pueden beneficiarse de la apreciación del valor de las propiedades a largo plazo.
• Escalabilidad: Los inversores pueden aumentar fácilmente su inversión comprando más acciones.

Cómo crear una sociedad de inversión inmobiliaria

Crear una sociedad de inversión inmobiliaria implica varios pasos legales y estratégicos. Aquí tienes una guía general para establecer una en España:

• Decidir el Tipo de Sociedad: Elige entre las diferentes formas jurídicas disponibles, como la Sociedad Limitada (SL), Sociedad Anónima (SA), o Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), que es equivalente a los REITs.
• Redactar los Estatutos Sociales: Los estatutos son el documento que regula el funcionamiento de la sociedad y deben incluir la denominación, objeto social, domicilio, capital social, y las normas sobre la administración y representación de la sociedad.
• Inscripción en el Registro Mercantil: Debes inscribir la sociedad en el Registro Mercantil correspondiente a su domicilio social. Esto incluye presentar la escritura de constitución y los estatutos sociales.
• Obtener el NIF Provisional y Definitivo: Tras la inscripción en el Registro Mercantil, se debe solicitar el Número de Identificación Fiscal (NIF) provisional y luego el definitivo ante la Agencia Tributaria.
• Apertura de Cuenta Bancaria: Abrir una cuenta bancaria a nombre de la sociedad para realizar las operaciones financieras necesarias.
• Realizar la Aportación de Capital: Dependiendo del tipo de sociedad, se deberá realizar la aportación de capital necesaria para su constitución.
• Cumplir con las Obligaciones Fiscales: La sociedad debe cumplir con todas las obligaciones fiscales, como el Impuesto de Sociedades y, en el caso de las SOCIMIs, los requisitos específicos de distribución de beneficios y gravámenes especiales.
• Gestión de la Propiedad: Una vez constituida, la sociedad puede comenzar a adquirir y gestionar propiedades inmobiliarias según su objeto social.

Es importante tener en cuenta que este es un resumen general y que el proceso puede variar dependiendo de la forma jurídica específica y otros factores. Se recomienda siempre buscar asesoramiento legal y financiero profesional para garantizar el cumplimiento de todas las regulaciones y leyes aplicables.

Conclusión

Las sociedades de inversión inmobiliaria son vehículos poderosos para quienes buscan diversificar sus carteras y aprovechar el potencial del mercado inmobiliario. A lo largo de este artículo, hemos explorado su definición, funcionamiento y los beneficios que ofrecen. Además, hemos delineado los pasos esenciales para crear una sociedad que no solo adquiera sino que también rentabilice propiedades. Con la información y las herramientas adecuadas, iniciar una sociedad de inversión inmobiliaria puede ser un viaje gratificante hacia el éxito financiero y la estabilidad a largo plazo. En Inmogesco, estamos comprometidos a iluminar el camino para que nuestros lectores tomen decisiones informadas y estratégicas.

Con la información sobre cómo establecer una sociedad de inversión inmobiliaria en tus manos, ¿qué te impulsa a emprender este camino? ¿Buscas seguridad financiera, diversificación de inversiones o algo más? Cuéntanos tu visión y objetivos en los comentarios abajo.