Seguro que mas de una vez habrás recibido varias consultas sobre qué impuestos se pagan al vender una vivienda. Son varios los impuestos que deberán abonar tus clientes si han vendido o comprado una casa. Hoy te los explicamos en el blog de inmogesco.
Impuestos que hay que pagar al vender una vivienda
En el sistema tributario español, los bienes inmuebles y los actos derivados de operaciones inmobiliarias se gravan con los siguientes impuestos, que podrán ser directos o indirectos y que sin duda hay que tener en cuenta como gastos en la venta de una vivienda:
Impuestos Locales
Mencionar que de los tres impuestos locales que contemplamos, sólo es obligatorio el IBI. Los otros dos sólo serán exigibles si el Ayuntamientos acuerda reclamarlos y elabora las correspondientes ordenanzas:
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Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI)
No necesita ordenanzas que lo regulen. La Base imponible será el Valor Catastral, en este impuesto el Estado es el responsable de la valoración y el gravamen lo fijan los Ayuntamientos. Es decir, los Ayuntamientos serán los que fijen el tanto por ciento aplicable a la valoración que realice el Estado a través de organismos como el Catastro.
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Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Como hemos comentado no es obligatorio, sino que debe acordarse en el Pleno del Ayuntamiento.En el caso de que haya transmisiones, lo debe pagar quien transmite el bien.
En el caso de que las sucesiones (herencias) o donaciones, lo abonará el que lo recibe.
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Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
Lo recauda el Ayuntamiento cada vez que se otorga una licencia. El importe a pagar está en función del presupuesto de la obra.
Impuestos cedidos a las CCAA
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Impuestos gestionados por el Estado
- Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
- Impuesto sobre Sociedades (IS)
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
- Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de las Entidades no Residentes
No todos estos impuestos a pagar por la venta de una vivienda son iguales, ni afectan de la misma forma a la compra o a la venta de una propiedad, por eso es siempre necesario contar con el asesoramiento de un especialista, que nos indique en cada caso concreto como nos afectan.
Cómo declarar en el IRPF la venta de una vivienda
Hace unos años, nadie dudaba en aceptar una buena oferta cuando ponía a la venta su casa. Hoy en día, con los precios en plena recuperación, son muchos los que se plantean si será mejor esperar a que la cosa mejore o lanzarse a la piscina. Para tomar esta decisión, es bueno estudiar cómo se calcula la plusvalía por la venta de una propiedad.
Si tus clientes están planteándose vender su casa, es importante saber asesorarse correctamente
¿Cómo afecta la venta de una propiedad a nuestra declaración de la renta?
Lo primero que debes saber es que la venta de una propiedad se declara al año siguiente.
Ganancias o pérdida patrimonial
¿Cuánto tengo que pagar de irpf?
Lo primero que debes saber es que no es lo mismo ganar dinero con la venta de una casa que perderlo. Lógicamente, tampoco dará igual si ese dinero se invierte en una vivienda habitual o si ese incremento de patrimonio se destina para otros fines. Por eso, cuánto se paga de plusvalía al vender una vivienda depende de varios factores. Vayamos por partes:
El primero de los asuntos requiere saber si ha habido ganancia patrimonial o pérdida para determinar los impuestos a pagar en la venta de una vivienda.
En el caso de que hayas ganado dinero con la venta de una propiedad, debes saber cómo se calcula la diferencia. Para empezar, en el precio de compra se incluyen los impuestos abonados en su momento (IVA si era una vivienda nueva, ITPV en caso de ser una de segunda mano), además de las mejoras que has realizado en la vivienda.
En caso de que la vivienda se haya vendido, también se incluyen los tributos abonados. Obviamente, si el precio por el que hemos vendido la casa es inferior al precio de compra (algo no muy extraño en estos tiempos), se considera que se ha producido una pérdida de patrimonio y por lo tanto, no debemos pagar impuestos.
Es más, estas pérdidas pueden compensarse con las ganancias de los próximos cuatro ejercicios.
¿Y qué tipo se aplica en estos casos?
Existen varias circunstancias y tablas para calcular, como por ejemplo la corrección por inflación, pero las ganancias por la venta de una vivienda suelen tributar como las rentas procedentes del ahorro, que son menores que el tipo general.
Sólo en el caso de que entre la venta de la casa y la compra de otra residencia transcurran menos de 12 meses se aplicará el tipo general.
Reinversión en vivienda habitual
En la inmensa mayoría de los casos, las personas que venden su vivienda habitual, compran a continuación una casa. En este caso, las ganancias obtenidas por la venta de una propiedad no pagan los mismo impuestos que si hemos invertido ese dinero en la compra de una nueva vivienda. Quedarían exentos de tributar, aunque debemos especificarlo expresamente en la declaración.
Mayores de 65 años
Los impuestos a pagar por la venta de una vivienda difieren en el caso de que los propietarios sean mayores de 65 años.
En este caso, no deben pagar impuestos ni justificar que van a invertir ese dinero en la adquisición de una nueva vivienda.
Impuestos según la comunidad Autónoma
Además de declarar la venta de una vivienda en la renta del año que viene, existen otros impuestos a pagar por la venta de una vivienda que pueden afectar, según la comunidad autónoma en la que residas. A continuación, pasamos a enumerar algunos de los más conocidos en profundidad:
Impuesto de Bienes Inmuebles
Como hemos señalado con anterioridad, se trata de un impuesto recaudado por los Ayuntamientos de las localidades donde esté ubicada la vivienda, aunque para el abono de este impuesto, el Ayuntamiento recoge datos de un organismo estatal, el Catastro.
Como es de suponer, cada Ayuntamiento dicta sus propias normas, que afectan al tipo que se aplica a este impuesto, así como de las exenciones y otras normativas.
Por ponerte un caso cercano, el Ayuntamiento de Madrid, ha introducido importantes novedades en la aplicación de este tipo de impuesto, con exenciones a algunos tipos de rentas, e incrementos para otras, como aquellas que pertenecen a lo rangos más altos.
IVA, impuesto sobre el valor añadido
Aunque este impuesto no afecta a aquellos que han vendido una vivienda, sino a los que la han comprado, queremos detallar lo que supone.
Como sabrás, el IVA se aplica a aquellas viviendas de primera mano, o sea, a los adquiridos a promotores inmobiliarios.
El IVA que se aplica a las viviendas nuevas es del 10% en toda España, al contrario que el impuesto de transmisiones patrimoniales, que es el que grava las viviendas de segunda mano. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la operación, se deberá aplicar un tipo u otro.
Impuesto de Transmisiones patrimoniales, ITP
El último de los impuestos a pagar por la venta de una vivienda que vamos a analizar, es el ITP. Dependerá de la comunidad autónoma en la que vivas, pues las fluctuaciones pueden variar entre el 10% máximo que se paga en Cataluña hasta el 4% en el País Vasco.
La diferencia es notable, por lo que es una de las consideraciones más importantes a la hora de plantearse vender una casa.
Como sin duda sabrás, corresponde al nuevo propietario, y se enmarca dentro de los impuestos a pagar en la compra de una vivienda. Debe abonarlo dentro de los siguientes 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública.
Para pagar este impuesto, deberás tener en cuenta que se paga en la comunidad autónoma donde está situada la vivienda, no donde se realiza la operación inmobiliaria.
Desde hace tiempo, el ITP puede pagarlo el notario que se hace cargo de la escritura, aunque también se puede hacer personalmente, a través de un impreso de autoliquidación proporcionado por hacienda, de forma que es el propio usuario el que calcula el importe a pagar.
Por último, señalar que el ITP también no sólo es uno de los impuestos en la venta de una vivienda, también se paga en los alquileres, y que corresponde a los inquilinos. Se considera que un alquiler también es una adquisición onerosa y por tanto, sujeta al ITP.
Hasta hace relativamente poco, este impuesto no se recaudaba en muchas comunidades. En Madrid, se ha comenzado a recaudar desde hace poco, pensando en aliviar la carga económica de las arcas.
¿Te queda alguna duda sobre los impuestos que hay que pagar al vender una vivienda? Dejanos un comentario.
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