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Ley de desahucios en España: El origen y la dación en pago como reforma

A pesar de que las perspectivas para este 2016 son de crecimiento para el sector inmobiliario, existe una realidad paralela a la que hoy queremos prestar atención y que todo tiene que ver con la ley de desahucios en España que hoy analizaremos. ¿Sabías que desde el estallido de la crisis se han producido más de 570.000 ejecuciones hipotecarias y que hay 250.000 más a la espera? La grave situación económica y el aumento del paro han hecho imposible el pago de las cuotas a muchas familias ya sobre endeudadas.

Este panorama, que dista mucho de estar resuelto, es y, presumiblemente seguirá siendo, objeto de enconados encuentros entre muchos sectores de nuestra sociedad. ¿Es culpa de los bancos y su voracidad? ¿No somos consecuentes con nuestro nivel de endeudamiento? o por el contrario ¿es una consecuencia de una ley de desahucios en España que no responde a la realidad ?

Dejando de lado las razones por las que las familias españolas siguen sin asimilar su capacidad real de gasto y son de las menos ahorradoras de la zona euro, vamos a someter a examen esta ley.

El origen de la Ley Hipotecaria

Redactada en 1946, la Ley Hipotecaria ha sufrido diversas variaciones, aunque nunca ha llegado a ser reformada en su totalidad.

Fue en el año 2000 cuando la Ley de Enjuiciamiento Civil, endureció las medidas contra los deudores hipotecarios.

A partir del estallido de la burbuja inmobiliaria y la consecuente crisis económica, el gobierno del Partido Popular decidió aliviar en cierto modo las extraordinarias circunstancias que atravesaban los hipotecados.

El parche de la Ley Hipotecaria

Como consecuencia vio la luz el Real Decreto-ley de medidas urgentes (2012) para reforzar la protección de deudores hipotecados. Aunque para algunos no se trata más que de un parche para solucionar un problema de fondo más grave, la realidad es que es supuso un respiro para todos aquellos que se encontraban en situación de riesgo.

A partir de ese momento, aquellos hipotecados que acumularan deudas con los bancos, contaron con una moratoria de 2 años y el acceso a un parque de viviendas estatal.

Dación en pago, la alternativa a la ejecución hipotecaria

Fuera quedaron reformas tan urgentes como la dación en pago o los altos intereses de demora que ahogan a los deudores. Aunque todavía no es muy común en España (sí lo es en países como Estados Unidos), la dación en pago se impone como una de las necesarias reformas a las que está llamada la Ley Hipotecaria.

Para que te hagas una idea, en la actualidad, si no hay constancia por escrito en la hipoteca que firmas con el banco, la entidad puede vender la propiedad en subasta y seguir reclamando la diferencia hasta que se dé por extinguida la deuda total. Sin embargo, si la dación en pago está pactada, el banco recibirá la vivienda a cambio de la extinción de la misma.

De esta forma, aquellos que pagaron en 2002 más del doble de lo que obtendrían hoy por la venta de su inmueble, deberían cubrir la diferencia ante una ejecución hipotecaria. Sin embargo, si la dación en pago está pactada entre las partes, la deuda queda saldada con la entrega de las llaves. Además de ser más justo para los hipotecados, es una forma de ahorrarse los gastos judiciales y administrativos que se derivan de un proceso de ejecución hipotecaria.

El problema reside en que este Real Decreto no tiene efectos retroactivos, de forma que aquellos con hipotecas anteriores a la fecha, poco podían hacer.

¿Y Bruselas, qué dice?

Pues dice varias cosas. En primer lugar, en marzo de 2013 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que la llamada ley de desahucios no garantiza suficiente protección frente a los abusos de la banca y que vulnera la normativa europea.

Dicha sentencia se dicta en respuesta a una demanda procedente del juzgado mercantil de Barcelona, a instancias del abogado defensor del caso de Mohamez Aziz, obrero marroquí que fue desahuciado de su casa por una deuda de 453€ con Caixa Cataluña.

A partir de ese momento los jueces tienen potestad para parar desahucios si sospechan la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios.

A pesar de que la situación de Mohamez Aziz no se ha resuelto todavía, pues el juez encargado de su caso no dictaminó la obligación del banco de devolverle su casa, existen otros casos en los que se ha considerado que las cantidades que los hipotecados han dejado de pagar no constituyen un grave perjuicio al contrato firmado.

Situación actual y recomendaciones sobre endeudamiento

Con Bruselas firmemente decidida a respetar los derechos de los consumidores frente a las ejecuciones hipotecarias, el panorama ha mejorado en los últimos meses. Además del volantazo al timón de ley de desahucios, la mejora del empleo y la vuelta del crédito han dejado unas cifras algo más optimistas: en el tercer trimestre de 2015 los desahucios se redujeron un 11,6%.

Como no queremos dejar de pensar en tu papel como asesor inmobiliario de los clientes de tu negocio, terminamos este análisis con unas sencillas recomendaciones para que tus potenciales clientes compren la casa que mejor se adecue a sus circunstancias.

Para ello, es fundamental que los futuros propietarios entiendan cuál es su capacidad de endeudamiento. Es decir, el porcentaje de sus ingresos netos que se puede destinar al pago de sus deudas, incluidos los intereses, sin que con ello se comprometa la seguridad económica de la familia.

La gran mayoría de los expertos recomiendan que el total de las cuotas destinadas a pagar deudas (incluidas tarjetas de crédito, préstamos personales, y por supuesto, hipotecas) no debe nunca superar el 40% de los ingresos familiares. Es decir, que la familia debe disponer del 60% de sus ingresos para comer, vestirse, pagar las facturas de luz, agua, gas, colegios, etc. Además, conviene siempre tener algo de dinero ahorrado para imprevistos como reparaciones o gastos extra.

Puestas así las cosas, si tu cliente no puede asumir una hipoteca que representa el 30-35% de sus ingresos, existen otras opciones, como por ejemplo:

  • Aplazar la compra hasta haber ahorrado dinero suficiente para una mayor entrada y por lo tanto menor volumen de endeudamiento.
  • Aplazar la compra hasta tener mayores ingresos.
  • Intentar conseguir mejores condiciones en otra entidad, como menor tipo de interés o mayor plazo.
  • Comprar una vivienda más barata.

Será responsabilidad de cada uno conocer los sacrificios que se están dispuestos a hacer, pero nuestra misión como profesionales es orientar a los potenciales clientes hacia una adquisición responsable que les permita vivir más tranquilos.

¿Qué opinión te merecen estos consejos? ¿Has tenido alguna experiencia con la Ley de Desahucios en España? Esperamos tus comentarios justo debajo de estas líneas mientras te recomendamos que nos sigas en nuestro perfil de Twitter para inmobiliarias.

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