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Euribor negativo: Consecuencias en las hipotecas y a qué se debe esta situación actual

La situación del mercado inmobiliario español atraviesa momentos únicos. Con el Euribor en negativo por primera vez en su historia, el crédito para comprar vivienda protegida más caro que nunca hasta hace unas semanas y el auge de las hipotecas a tipo fijo, los analistas asisten estupefactos a una situación sin precedentes.

El Euribor negativo

Lo que hace unos años era pura ficción, hoy es una realidad. Por primera vez en su historia, el principal índice hipotecario europeo, el Euribor, se encuentra en niveles negativos. Y lo que es más grave, ha cerrado ya dos meses en estos niveles, a juzgar por los datos recibidos del mes de febrero.

A pesar de que algunos medios de comunicación han adelantado hipotéticas situaciones en las que los bancos tuvieran que pagar a los prestatarios, la realidad es sólo un porcentaje mínimo de los hipotecados se encuentra en esa situación.

No olvidemos que normalmente las cuotas de las hipotecas se calculan con un diferencial que aplica el banco y que se añade al Euribor. De esta forma, aunque el índice europeo sea negativo, el total de los intereses siempre será positivo.

De esta forma, excepto para algunos privilegiados, como los empleados de banca, la noticia de esta semana, es simplemente, una buena noticia.

¿Y a qué se debe esta situación?

Sobre todo a la caída de los tipos de interés, esto es, a que los bancos se prestan dinero entre sí a muy bajo coste. Aunque en economía nunca se sabe, los analistas prevén que esta situación no dure mucho, puesto que países como Estados Unidos, ya han anunciado subidas de los tipos.

Además, el Banco Central Europeo no está facilitando las cosas. Su castigo continuo a la excesiva liquidez de los bancos ha hecho que a éstos les suponga más beneficioso abrir la mano al crédito hipotecario, aunque de momento las hipotecas se concedan sólo en situaciones de extrema solvencia.

Consecuencias de la caída del Euribor en negativo

La principal consecuencia de esta situación de evolución del Euribor la viven ya los hipotecados de toda España. Para que te hagas una idea, para una hipoteca de 120.000 euros a 25 años con un índice diferencial del 1% sobre el Euribor, la cuota mensual bajaría cerca de 14 euros, o lo que es lo mismo, 173 euros anuales.

Pero no acaban ahí las consecuencias. En estos días es frecuente ver comentarios en redes sociales y medios especializados que auguran que, de continuar la caída del Euribor negativo, los bancos deberán empezar a pagar a los usuarios por prestar dinero, como ya hemos comentado en el inicio de este artículo.

¿Deberán los bancos pagar a los hipotecados?

En estos momentos es una perspectiva poco probable. Según palabras del presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, el Euribor debería llegar hasta el -0,5% para que pudiera comerse el diferencial. De darse esa situación (no muy realista) los hipotecados dejarían de pagar intereses por sus préstamos.

Es por esto que nos sumamos al sentido común de los analistas que afirman que esta caída del Euribor debería ser mucho más profunda para que matemáticamente pudiera plantearse que los bancos pagaran por prestar dinero.

Otra de las consecuencias directas del Euribor en situación negativa para los bancos es que están dejando de ganar dinero. Lo que sin duda añade más incertidumbre a la rentabilidad del sector financiero y más directamente, a la cotización en Bolsa de los bancos, que en los últimos meses es muy desfavorable.

Hipotecas y Euribor: Consecuencias

Visto lo visto, conviene advertir a nuestros lectores de una cosa: ya se están firmando hipotecas que marcan un mínimo tope en su diferencial del 0%. De esta forma, en el peor de los casos, aunque el Euribor continuara bajando los bancos seguirían ingresando dinero por intereses.

No sabemos si en el futuro estos contratos serán revocados como en el caso de las cláusulas suelo, de momento ahí están y ya se están firmando. En este sentido, la OCU ha advertido que esta situación implica necesariamente que las entidades bancarias deberán cumplir con lo pactado. En caso contrario, iniciarán las acciones pertinentes.

Préstamos caros para vivienda protegida

Mientras que la vivienda libre disfruta de una situación privilegiada, la vivienda protegida, regulada por el Estado sufre la situación contraria, o la ha sufrido hasta hace bien poco.

Para acceder a la compra de una vivienda de protección oficial, los consumidores pueden solicitar un crédito, cuyos intereses marca el Estado. Estos intereses marcados por la Administración  y concedidos por las entidades de crédito se revisan de forma anual en los consejos de ministros y tienen ciertas particularidades:

  • No se puede aplicar ningún tipo de comisión.
  • Las cuotas serán constantes en los distintos tramos de amortización hipotecaria.
  • Sólo serán concedidos por aquellas entidades financieras que tengan firmados acuerdos con el Ministerio de Vivienda.

Pues bien, estos créditos eran hasta el pasado mes de febrero más caros que hace 15 años. Hasta hace unas semanas los intereses que gravan un préstamo para este tipo de vivienda sólo se habían regulado en 3 ocasiones desde 1998, por lo que su realidad estaba muy lejos de la de los consumidores de vivienda libre.

Para que te hagas una idea, si compras una vivienda libre y solicitas un crédito hipotecario de 100.000€, hoy estarías pagando aproximadamente 550€. En el caso de la vivienda protegida, hasta hace bien poco el mismo crédito saldría por 632€.

¿Qué pasará?

Lo que no sabemos es lo que durará esta bajada de los índices para la vivienda VPO que anunció la vicepresidenta en funciones en el Consejo de Ministros del pasado 26 de febrero. La medida, que afectará a más de 370.000 familias de toda España, supondrá un ahorro anual de 200 €.

Todo hace prever que el Gobierno entrante mantendrá esta medida que muchos han aplaudido, pero que sigue sin satisfacer a todos, puesto que la reforma aprobada todavía está lejos de los valores de referencia que se utilizan para la vivienda libre, es decir, el Euribor.

Desde Inmogesco nos alegramos de que muchos hipotecados de VPO hayan podido al menos ver una mejora de las condiciones de sus contratos, puesto que se trataba de una situación flagrante que desfavorece a muchas familias usuarias de este tipo de vivienda, y en la mayoría de los casos, de rentas bajas.

Hipotecas a tipo fijo, más que nunca

La última de las realidades en las que nos fijamos hoy y que evidencia una situación del mercado inmobiliario cuanto menos “atípica” es las hipotecas a tipo fijo. Si a finales de 2006 su presencia con respecto a las de tipo variable era anecdótica, hoy en día es más que evidente.

Con datos de noviembre de 2015, cuando la recuperación del sector inmobiliario era ya palpable, el 90,3% de las hipotecas firmadas lo hacían bajo condiciones de tipo variable. No quiere decir que el resto lo fueran a tipo fijo, puesto que en nuestro país también existe una tercera fórmula, la del tipo mixto, aunque su presencia entre los particulares es muy escasa.

¿Por qué hay más hipotecas a tipo fijo?

Como hemos comentado en otras ocasiones, el tipo fijo es el más adecuado para aquellos que quieran hacer inversiones prudentes. Es más caro, sí, pero es la forma de saber cuánto se va a pagar por una inversión que nos acompañará gran parte de nuestra vida.

Sin embargo, el tipo fijo no está disponible para todo el mundo, no creas. Una familia con ingresos regulares, que no cuenta con extras y que tiene una limitada capacidad de ahorro podría ser la candidata ideal, pero en este caso, puede que no reúnan las condiciones exigidas por la entidad financiera.

Esto se debe a que las hipotecas a tipo fijo, en el mejor de los casos, han rondado el 3%, mientras que a día de hoy, hay ofertas de tipo variable a Euribor +0,75, como la ofrecida en estos momentos por el banco Mediolanum. Por tanto, para hacer frente a una hipoteca a tipo fijo puede que se necesiten más ingresos, y por tanto, mayor nivel de solvencia.

Este escenario que para la mayoría de los compradores de vivienda era viejo conocido hasta hace unos años, se ha visto completamente trastocado por la caída del Euribor. Desde que este índice se sitúa en valores negativos, los bancos buscan desesperadamente la forma de alcanzar al inversor minorista. De ahí que se hayan empezado a ofertar hipotecas a tipo fijo.

Máxime, si como apuntan algunas noticias de las últimas semanas, el sector inmobiliario está viviendo un enfriamiento fruto de la incertidumbre política que vive nuestro país. El viejo adagio castellano de “No hacer cambios en tiempo de mudanza” parece ser la máxima de los mercados, como hemos podido ver en la evolución del IBEX 35 en los últimos meses. Recuerda que la bolsa ha acumulado caídas en los meses de enero y febrero que han llegado a rozar el 18%.

¿Es el momento de las hipotecas a tipo fijo?

Aunque nuestra misión como profesionales inmobiliarios no entraña asesoramiento económico, es importante que conozcas los entresijos de los créditos hipotecarios. Como nos han recordado los numerosos expertos inmobiliarios que han pasado por el blog inmobiliario, el agente ya no es una mera correa de transmisión, es un profesional global que debe especializarse en asesorar lo mejor posible a un cliente que puede volver a por más en el futuro.

Con la guerra de las hipotecas abierta, no parece lógico que nadie piense en contratar una a un tipo fijo, sobre todo después de echar un ojo a la oferta disponible de hipotecas a tipo variable. Pero no todo está en lo números. No olvides que las mejores ofertas a interés variable, llevan aparejadas todo tipo de condiciones y productos asociados.

En el mejor de los casos, estas ofertas exigen seguros de vida, casa y salud, además de tarjetas de crédito con gastos obligatorios, así como unos saldos medios nada desdeñables.

Es por esto que aunque para el común de los mortales pueda parecer que llueven las hipotecas, la realidad es que en buenas condiciones, están disponibles sólo para algunos.

El perfil del nuevo hipotecado es un funcionario con ahorros que ha salido de la crisis con el trabajo intacto y con algunos ahorros. Incluso hemos llegado a ver casos en los que la entidad financiera a estudiado (e investigado) la situación financiera de la empresa para la que trabajan candidatos a hipotecados. Ya se sabe que hoy en día tener trabajo fijo no es garantía de que se vaya a conservar en el futuro si la empresa no va bien.

¿Por qué en Europa se firman más hipotecas a tipo fijo?

Aunque a priori parezca una mejor idea pagar menos intereses y decantarse por una hipoteca a tipo variable, sorprende saber que en Europa es justo al contrario. Nuestros vecinos europeos son más previsores que nosotros y saben que es razonable pagar algo más por la tranquilidad de una cuota que no va a aumentar con el tiempo.

A la hora de elegir un tipo de interés no debemos caer en la tentación de pensar que la situación puede mantenerse estable en el tiempo. Por ejemplo, si observamos la evolución del Euribor en los últimos veinte años, su promedio ha sido de un 2,66%, incluyendo el efecto de la crisis, con lo que la situación actual no es garantía de nada.

Si alguno de tus clientes está pensando en buscar una hipoteca, recuerda que es mejor analizar la evolución del Euribor en su conjunto, no sólo su comportamiento en la actualidad o en los últimos meses.

Para que puedas analizar todos estos extraños fenómenos del mercado, nuestro equipo de diseño ha preparado una infografía con todos los datos necesarios. ¡Nos encantaría que la compartieras!

 

Euribor negativo: Consecuencias en las hipotecas y a qué se debe esta situación actual

¿Crees que esta situación del mercado inmobiliario se va a mantener durante mucho más tiempo? ¿Te animas a hacer predicciones en nuestros comentarios? ¡Te esperamos! Sigue nuestra sección de noticias inmobiliarias para más información sobre el mercado.

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