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¿Cuáles son las obligaciones de la comunidad de propietarios?

Los problemas en las comunidades son tan numerosos que hemos querido dedicar una entrada en exclusiva a las obligaciones de la comunidad de propietarios que atañen a los vecinos y cuál es su papel en la compraventa de viviendas.

¿Qué supone pertenecer a una comunidad de propietarios?

No es tan fiero el león como lo pintan. Si has pertenecido alguna vez a una, sabrás que sin duda es necesario conocer las normas que rigen en una comunidad de propietarios pero que no todas son de obligado cumplimiento.

Las normas de una comunidad de vecinos sirven para garantizar el cuidado de las zonas comunes, así como para establecer las normas de convivencia entre vecinos y tomar de forma conjunta las decisiones que afectan a sus habitantes.

En este sentido, las comunidades de propietarios, los derechos y obligaciones están regidas por la última Ley de la Propiedad Horizontal, que es la que determina muchos de los plazos y competencias de esta parte importante de la vida de cualquier propietario.

Las obligaciones de la comunidad de propietarios en relación con la compraventa de un inmueble

Ésa es la cuestión, ¿verdad? Porque la comunidad de propietarios deberá aportar cierta documentación que afecta directamente a tu trabajo como agente inmobiliario. Especialmente si te encargas de tramitar la venta de alguno de tus clientes.

Pero vayamos por partes. En primer lugar, debes conocer las obligaciones de un administrador de fincas, que será con quien tengas que tratar en caso de necesitar cualquier documento.

Entre las obligaciones del administrador de una comunidad de propietarios reflejadas en el artículo 20 de la LPH, se encuentran:

  • Velar por el buen régimen de la propiedad, sus instalaciones y servicios.
  • Preparar el plan de gastos e ingresos.
  • Atender a la conservación de la finca.
  • Ejecutar los acuerdos alcanzados en relación a las obras.
  • Efectuar pagos y realizar cobros.
  • Asesorar a la comunidad sobre procesos, plazos y actuaciones.
  • Dar cuenta de los siniestros a las compañías de seguros.
  • Encargarse de las relaciones laborales de los empleados de la finca como porteros, servicios de limpieza, mantenimiento, etc.
  • Llevar la contabilidad.
  • Advertir sobre la morosidad.
  • En su caso, si además es secretario, custodiar la documentación.

Y en relación con la compraventa, ¿ qué debe hacer un administrador de fincas?

Como profesional inmobiliario sabrás que el propietario necesita estar al corriente de las obligaciones económicas con la comunidad de propietarios. En caso contrario, el nuevo propietario heredará las deudas, lo que ha derivado en la necesidad de aportar un documento que acredite el estado de las mismas con la comunidad.

Para formalizar esta documentación, el secretario debe emitir un certificado con el visto bueno del presidente de la comunidad de vecinos, que sirva de garantía del estado de las cuentas. Es un trámite sencillo que facilita la negociación entre los interesados en la compraventa, por lo que te aconsejamos que no inicies ningún tira y afloja sin tener este documento entre tus manos.

Cómo obtener el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad

Lo primero que debes conocer a este respecto es que debes dirigirte al secretario de la comunidad de propietarios.

Como sabrás, tanto el presidente como el secretario de la comunidad, deben ser propietarios, y ambas figuras pueden recaer en la misma persona. Pues bien, es fuente de controversia habitual quién debe realizar este trámite.

En este sentido, la ley establece que sea el secretario con el visto bueno del presidente. Habrás visto modelos de certificados del estado de las cuotas de la comunidad firmado por ambos.

¿Se puede cobrar por este certificado?

La Ley de la Propiedad Horizontal no determina si se puede o no cobrar por este certificado, pero debemos distinguir entre si es expedido por un profesional o no.

Si el secretario es un propietario, no debería haber cargo alguno, puesto que está contemplado entre sus funciones.

En el caso de que el secretario sea un administrador profesional y no propietario, podrá cobrar por la expedición del certificado. Si bien es cierto que el precio dependerá en gran medida del acuerdo que dicho administrador profesional tenga con la comunidad por la prestación de sus servicios.

¿Afecta este certificado a las derramas de la comunidad de propietarios?

¡Gran dilema! Existe cierta controversia en este sentido, puesto que se puede dar el caso de derramas aprobadas pero no pagadas, de las que deba hacerse cargo el nuevo propietario.

¿Sería justo que el nuevo propietario deba asumir unas derramas, la mayoría de las veces de importes cuantiosos, que no ha votado?

En este punto debemos detenernos para puntualizar un dato que hemos conocido gracias al blog del notario Francisco Rosales de Salamanca.

Si bien las cuotas pendientes de la comunidad están asociadas al inmueble, y como consecuencia, nadie en su sano juicio se arriesgaría a dejar de pagarlas y favorecer una ejecución hipotecaria, la realidad es que son reclamables al que dejó de pagarlas.

Por ponerte un ejemplo. Imagina que compras un piso, y por error, existen cuotas de la comunidad impagadas. Como no quieres arriesgarte a perder tu piso, decides abonarlas, lo que no quita que se las puedas reclamar al anterior propietario por vía judicial.

Pues bien, el caso de las derramas es algo que, efectivamente, genera gran controversia, por la cantidad de casos que se han dado en los cuales los pagos con la comunidad están al día, pero no se contemplan las derramas aprobadas.

En este sentido no nos queda otra que recomendarte que en representación de tu cliente, te pongas en contacto con la comunidad de propietarios para conocer de primera mano si hay derramas aprobadas pero pendientes de ejecución o reclamación, porque indudablemente, afectarán a la decisión que pueda tomar el futuro comprador.

¿Qué responsabilidades tiene el presidente de la comunidad de propietarios?

Ni que decir tiene que los distintos cargos mencionados también se ven afectados por esta controversia, pues de sus decisiones en el ejercicio de su cargo se derivan ciertas consecuencias que pueden terminar en los tribunales si las cosas se complican.

Como sabrás, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el presidente de la comunidad represente a la junta de propietarios, por lo que toda actuación por su parte que sobrepase las atribuciones permitidas es susceptible de ser atajada por vía judicial.

De hecho, y como vemos en el blog de Legalitas, son numerosas las consultas realizadas en este sentido, especialmente en lo que se refiere a obras de mantenimiento y lo que dice la ley de comunidades de propietarios al respecto.

Para ilustrar quién debe decidir sobre este tipo de cuestiones, recurrimos al texto de la ley, en la que se contempla como funciones de la Junta de Propietarios las siguientes:

  • Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos dispuestos en la ley para el gobierno de la Junta y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de la comunidad de vecinos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
  • Aprobar o reformar los estatutos de la comunidad de vecinos y determinar las normas de régimen interior.
  • Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Como puedes comprobar, es la Junta la que debe decidir sobre obras y presupuestos. Sólo los acuerdos aprobados según los mecanismos dispuestos en la ley son válidos y de obligado cumplimiento.

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita o actúa de forma independiente, perjudicando así a la mancomunidad de propietarios, podrán exigir responsabilidad civil. Además, podrá ser cesado de su cargo como presidente, además de ser susceptible de reclamaciones económicas en concepto de indemnización.

¿Nos cuentas tus experiencias con las comunidades de propietarios? ¿Has tenido algún problema para obtener el certificado de estar al corriente de pago como requisito para negociar en una compraventa inmobiliaria? Puedes hacernos llegar tus comentarios justo debajo de estas líneas.

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