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Evolución del precio de la vivienda en España en 2016 y 2017: Análisis

La evolución del precio de la vivienda representa la eterna espada de Damocles de los inversores, sean grandes o pequeños. El empleo, el crédito hipotecario, la legislación y la marcha de la economía determinan un factor clave para animarse a invertir o retirarse del mercado.

De la mano del último análisis de Bankinter sobre la evolución del precio de la vivienda, hemos desarrollado una infografía que resume las claves de lo que pasará en los próximos dos años, para que en tu labor como profesional inmobiliario puedas aconsejar a los inversores con conocimiento de causa.

Evolución del precio de la vivienda en España: Se consolida la recuperación iniciada en 2015

Según el informe de la entidad bancaria, las claves a tener en cuenta para 2016 y 2017 son tres.

En primer lugar, la recuperación iniciada en 2015 consolidará la vuelta del ladrillo para 2016. Si bien es cierto que los proyectos con licencia de construcción en el año en curso son todavía escasas, el ritmo de las solicitudes hace pensar que en 2016 viviremos una consolidación definitiva.

En este sentido, los datos que ofrece el análisis de Bankinter son esperanzadores. La compraventa de viviendas hasta noviembre de 2015 se ha incrementado en un +10,9% según el Consejo General del Notariado.

A estos buenos datos hay que sumar tres hechos:

  • En primer lugar, es el segundo año consecutivo en el que crece la demanda de vivienda entre la población.
  • En segundo lugar, este aumento se ha producido de forma regular en todas las comunidades autónomas por igual, con excepción de Navarra.
  • En tercer lugar, por primer vez desde hace 5 años, la compraventa de viviendas ha superado las 400.000 unidades.

Y no se trata sólo de volumen, también el precio se ha consolidado en los últimos 12 meses, si bien su evolución es mucho más tímida y desigual. En el año pasado el Instituto Nacional de Estadística muestra una subida interanual del +4,5%, aunque el último trimestre ha sufrido una desaceleración del +0,7%.

Esta tímida pero constante remontada de los precios se ha concentrado en las zonas más privilegiadas o premium, lo que hace desear que para 2016 se extienda a todas las zonas urbanas.

Perspectivas para 2016

Dicho lo cual, el análisis Bankinter resalta que para este año las perspectivas son buenas, aunque en ningún caso llegaremos a los niveles de la burbuja inmobiliaria, con cifras superiores a las 900.000 unidades de compra venta.

Dentro de los niveles esperados para este año, existen una serie de factores que van a impulsar la recuperación definitiva del sector. Destaca el empleo, la apertura del crédito hipotecario y el mayor acceso a la financiación como las claves de este impulso.

El empleo como factor clave que influirá en la evolución del precio de la vivienda

En lo referente al empleo, y con datos del primer trimestre de 2016, se espera que crezca al mismo nivel que el año anterior. Si observamos la evolución acumulada desde los inicios de la crisis inmobiliaria, se constata una tendencia alcista clave para que el sector termine de recuperarse. Así, observamos que la tasa de desempleo en el primer trimestre de 2013 se situaba en el 27%, mientras que en el primer trimestre del presente año se sitúa en el 20,90%.

En lo referente a las previsiones para 2017, el departamento de análisis de Bankinter prevé un descenso del paro hasta el 17,7%, es decir, 10 puntos por debajo de los peores momentos de la crisis.

A estos buenos datos cabría una objeción, puesto que una cosa es la creación de empleo, y otra bien distinta la calidad del mismo. En este sentido, si tiramos de los datos ofrecidos en la última EPA, que conocíamos hace solo unas semanas, nos encontramos con un primer trimestre algo más flojo que en años anteriores, con menos contratos fijos. Del total de los 525.000 empleos creados desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, solo 171.000 son contratos indefinidos.

Resaltar que el paro no sólo es uno de los indicativos más claros para la marcha de la economía y la intención de compra, sino que además, influye notablemente en el optimismo de la ciudadanía, clave para las previsiones del sector.

La vuelta del crédito, el impulso de la recuperación

Ya abordamos con profundidad la vuelta del crédito hipotecario y lo que supone para una plena recuperación del sector inmobiliario. Desde el análisis que emitimos en nuestro blog inmobiliario hace unos meses, el panorama no ha dejado de mejorar.

Ya son varias las entidades financieras que han empezado a abrir la mano en este sentido, con hipotecas a tipos muy interesantes y en algunos casos muy especiales, incluso ofreciendo el 100% del precio de la vivienda, algo que no veíamos desde hace muchos años.

Destacar que la situación del principal indicador hipotecario, el Euribor, sigue en valores negativos, lo que consolida la oferta de los bancos. Además, los especialistas esperan que dicho indicador siga por debajo del 0% hasta 2017.

A esta buena situación, se añade la que se espera sea la sentencia del año; la declaración por parte de la Unión Europea de la ilegalidad de las cláusulas suelo. De materializarse esta sentencia, favorecería la confianza de los consumidores, así como las perspectivas de todos aquellos que ya disfrutan de una hipoteca.

Aumento de la financiación a la vista

Nadie mejor que la entidad financiera que firma el estudio que estamos analizando para saber si el crédito ha vuelto también para los promotores. A la vista de las licencias emitidas para la construcción de viviendas en 2015, Bankinter espera que 2016 y 2017 se cierren con incrementos ligeramente superiores.

Sin embargo, este incremento de la financiación no nos devolverá a los niveles previos a la crisis. Se trata más bien de un incremento suavizado que busca una estabilización de los precios adecuada a un mercado realista.

No debemos olvidar que el descenso de la población y la pérdida del recambio generacional que hasta hace bien poco ofrecía la población inmigrante, ha causado que por primera vez desde la guerra civil, en España mueran más personas de las que nacen, algo que sin duda ha determinado la evolución del mercado inmobiliario en 2015.

Vuelve la inversión inmobiliaria

Como habrás podido observar a través de los perfiles de redes sociales de Inmogesco, seguimos muy de cerca la evolución de la rentabilidad de los productos financieros. Algunos de ellos se han situado en valores negativos, como es el caso de la emisión de Bonos del Estado del pasado mes de abril, que fueron colocados en el – 0,25 %.

Vista esta situación son muchas los inversores que se plantean la posibilidad de buscar alternativas para su dinero. En el blog de Inmogesco hemos hablado de diferentes productos inmobiliarios que representan inversiones de mayor o menor riesgo.

Es el caso del negocio de los trasteros, de las plazas de garaje como inversión inmobiliaria e incluso de las residencias de estudiantes. Todas ellas representan diferentes opciones con retornos de la inversión entre el 2 y el 5%.

Es por esto que el sector inmobiliario cuenta en estos momentos con mejor reputación como refugio financiero que en años pasados. A los productos anteriormente citados añadimos el alquiler, que en determinadas zonas premium de ciudades grandes como Madrid y Barcelona, llega al 5% de rentabilidad.

Tendencia a la compra

España es un país de compra. Así lo han constatado las diferentes subidas y bajadas del mercado y así lo definen numerosos sociólogos. No sabemos a ciencia cierta a qué responde este apego al ladrillo, lo único que sabemos es que somos unos de los países con cuotas más altas de ocupación y con tasas más bajas de alquiler de Europa.

Para que te hagas una idea, la media europea de propiedad y uso de vivienda se sitúa en el 67,7%, mientras que en España, esta cifra se eleva al 78,8%.  Y todo ello a pesar de los esfuerzos de las diferentes administraciones por dinamizar el mercado del alquiler y favorecer este tipo de operaciones inmobiliarias.

Evolución del precio de la vivienda en España para 2016 y 2017

En este aspecto se mantienen las previsiones anunciadas por los expertos: incremento gradual de los precios y evolución desigual en las diferentes ciudades españolas.

Para sustentar esta evolución, el análisis Bankinter se basa en los siguientes factores:

  • Existe una tendencia alcista real, pero nada hace prever un aumento sustancial, ni el comportamiento de la economía, ni el aumento de la población ni las previsiones de crecimiento para los próximos años.
  • En segundo lugar, no debemos olvidar que existe una importante bolsa de activos inmobiliarios procedentes de adjudicaciones que siguen saliendo al mercado. A finales de 2015, la SAREB tenía una cartera de 98.726 viviendas que saldrán al mercado de forma paulatina con unos precios ajustados a la realidad del mercado.

Sin embargo, estas circunstancias no impiden el empuje de dos factores determinantes para el precio, como son la normalización de los ratios de esfuerzo financiero y la reducción del stock.

El primero de ellos es especialmente indicativo de que los españoles han aprendido algo de los años de la burbuja inmobiliaria. Los años que una familia media debe dedicar al pago de la vivienda que ocupa siguen estando lejos de la media europea aunque han disminuido con respecto a los años del boom.

En lo referente a la reducción del stock inmobiliario, cabe destacar que el parón de la promoción de nuevas viviendas ha producido un aumento de la demanda para un parqué de viviendas cada vez menos numeroso, lo que empuja el índice de precios de la vivienda hacia arriba.

No olvidemos además, que después del enorme ajuste (cercano al 50%) que sufrieron los precios del suelo urbano, en los últimos trimestres hemos asistido a una lenta recuperación que repercutirá en el precio medio final de la vivienda.

Por último apuntar que la demanda de vivienda urbana en las zonas costeras o próximas a la costa por parte de extranjeros ha representado un cambio positivo con respecto a meses anteriores. Como comentábamos hace unas semanas en la página de Facebook de Inmogesco, 8 de cada 10 viviendas de lujo en Madrid y Barcelona son adquiridas por extranjeros.

Así lo constataba nuestro experto inmobiliario del mes de abril, Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España en nuestro blog. Es un tipo de cliente atraído por las zonas turísticas premium, que busca la cercanía a campos de golf y ocio y al que ha conquistado nuestro clima y nuestra gastronomía.

La confluencia de todos estos factores propiciará un incremento de los precios por metro cuadrado durante 2016 y 2017, aunque de forma irregular en las distintas localizaciones. Las variaciones abarcarán entre el 3 y el 5%, si bien nada hace presagiar que los niveles alcancen máximos previos a la crisis inmobiliaria, sino niveles similares a 2004.

Para que puedas estudiar con detenimiento la situación, nuestro equipo de diseño ha preparado una infografía con los datos clave para los próximos meses.

Evolución del precio de la vivienda en España en 2016 y 2017: Análisis

 

¿Nos cuentas tus impresiones sobre la evolución del precio de la vivienda? No dejes de comentarnos tu experiencia, seguro que aporta una privilegiada estampa que completará el Análisis de Bankinter.

 

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